Программа «Золотая виза» Венгрии будет запущена 1 июля 2024 года. Однако опция покупки недвижимости «под программу» заработает только спустя полгода, то есть с 1 января 2025 года. Недвижимость, купленная до 1 января 2025 года, не будет служить основанием для получения инвестиционного ВНЖ Венгрии, даже если стоимость такого объекта будет соответствовать условиям программы. Однако ожидается, что как только вариант с покупкой недвижимости станет доступным, иностранцы начнут массово скупать жилье в стране. Подготовили для вас инструкцию по покупке недвижимости в Венгрии.
Что такое “Золотая виза” Венгрии?
Прежде всего отметим, что в законодательстве не используется термин “Золотая виза” Венгрии. “Золотая виза” – выражение, которое применяется в международном жаргоне преимущественно экспертами в области инвестиционной иммиграции. На самом деле венгерская инициатива по предоставлению ВНЖ в обмен на инвестиции называется Guest Investor Program.
Согласно условиям будущей программы, иностранцы смогут получить ВНЖ в Венгрии сроком на 20 лет (первичный вид на жительство выдается на 10 лет + статус можно однократно продлить на аналогичный период времени), инвестировав средства в экономику страны.
Всего программа предлагает три варианта инвестиций на выбор:
- Вложение средств в одобренные фонды недвижимости на сумму от 250 000 евро.
- Поддержка образовательной системы страны путем вложения средств в фонд одного из высших учебных заведений на сумму 1 000 000 евро.
- Покупка недвижимости стоимостью от 500 000 евро.
Не так давно мы писали о вступивших в силу изменениях в Hungarian Immigration Act от 11 мая 2024 года, которые скорректировали условия программы ВНЖ Венгрии за инвестиции. В частности, хотя заявленная дата запуска программы остается без изменений, некоторые варианты вложения средств останутся недоступными до определенного времени. Например, покупка недвижимости, которая является одной из самых привлекательных опций инвестирования.
Также многие эксперты сходятся во мнении, что не стоит ждать и скорого запуска варианта с вложением средств в одобренные фонды недвижимости.
Дело в том, что участвовать в программе смогут только аккредитованные фонды, прошедшие государственную проверку на благонадежность. Список квалифицированных операторов рынка, то есть аккредитованных фондов, будет формировать Constitution Protection Office. Управление включит в перечень только тех управляющих фондами, которые подадут заявку и успешно пройдут проверку. Предварительная квалификация фондов будет включать проверку компании, личную проверку управляющего и анализ сферы деятельности компании. Соответственно, на это все необходимо время. И, так как изменения вступили в силу 11 мая 2024 года, а до запуска программы осталось чуть больше месяца, то маловероятно, что данная опция заработает одновременно с запуском программы.
Но вернемся к теме недвижимости.
Процесс покупки недвижимости в Венгрии
Процесс купли-продажи недвижимости в каждой стране осуществляется по-разному, поэтому рассказываем об основных моментах, на которые следует обратить внимание потенциальным инвесторам программы “Золотая виза” Венгрии.
1. Поиск и предложение
В конце переговоров покупатель может сделать предложение по недвижимости, которое продавец должен одобрить. После согласования цены покупки, покупателю рекомендуется внести аванс или залог в знак серьезности своих намерений. Такой вариант применим, если полная сумма за объект недвижимости выплачивается не сразу. Суть залога состоит в том, чтобы гарантировать, что продавец не будет искать другого покупателя недвижимости.
Хотя четких требований нет, обычно залог составляет 10% от цены недвижимости. Если сделка не состоится по вине покупателя, залог не возвращается. Если продажа срывается по вине продавца, он обязан вернуть покупателю двойную сумму залога. Обратите внимание, что в отличие от первоначального взноса (например, как в случае с программой “Золотая виза” Греции), залог не включен в стоимость покупки.
Если покупатель недвижимости вносит аванс, и по каким-либо причинам договор между сторонами не будет заключен, продавец обязан вернуть деньги. Первоначальный взнос включен в стоимость покупки, и покупатель может передать его продавцу в любое время.
2. Заключение договора
Завершение процесса покупки недвижимости включает подписание договора, что требует участия юриста или нотариуса. Лицо, выполняющее эту процедуру, должно представлять интересы обеих сторон без какого-либо предвзятого отношения.
Юрист обязан получить и проверить документ, подтверждающий право собственности, чтобы удостовериться, что объект недвижимости соответствует заявленным продавцом параметрам. В Венгрии вся недвижимость зарегистрирована в земельном кадастре по географическому номеру. Собственником признается только лицо, указанное в реестре.
Титульный лист содержит информацию о классификации объекта (например, жилая недвижимость), его размере, основные данные о владельце, а также права и обязанности, связанные с недвижимостью (например, ипотека).
В рамках программы “Золотая виза” Венгрии важно, чтобы объект недвижимости был жилым (коммерческая или промышленная недвижимость не соответствует требованиям) и не имел судебных исков, обременений или претензий.
Согласно действующему законодательству, инвестор приобретает право собственности на жилой объект. Это означает, что объект на стадии строительства не подходит, инвестор должен приобрести уже готовую недвижимость.
Иностранец, покупающий недвижимость “под программу” для участия в “Золотой визе” Венгрии, должен единолично владеть таким объектом как минимум 5 лет с момента заключения договора купли-продажи. Совместное владение возможно только в том случае, если совладельцами выступают члены семьи главного инвестора, например супруга/супруг или несовершеннолетние дети.
Обратите внимание, что в контракте должны быть четко указаны продавец и покупатель, включая их имена, место и дату рождения, постоянный адрес, личный идентификационный номер и налоговый номер. Для юридических лиц необходимо указать наименование, зарегистрированный офис, регистрационный номер, статистический номер, налоговый номер и имя представителя компании. В договоре также должны быть указаны название населенного пункта и топографический номер недвижимости.
Цена недвижимости фиксируется в договоре, и иммиграционный орган может проверить ее подлинность с помощью эксперта. Также требуется energy certificate (сертификат энергоэффективности) недвижимости и указание даты и места подписания документа.
Договор купли-продажи можно заключить дистанционно, без фактического присутствия сторон. Для этого юрист, сопровождающий сделку, должен подготовить электронную форму и электронную идентификацию, а также оформить соответствующее соглашение.
Если покупатель оплачивает всю сумму сразу, юрист передает договор и заявление на регистрацию права собственности в земельный кадастр после непосредственного подписания соглашения. Договор должен быть подан в Land Registry в течение 30 дней.
В случае поэтапной оплаты возможно временное сохранение права собственности за продавцом. В таких случаях в заявлении в земельный кадастр указывается, что продажа произведена с оговоркой о сохранении права собственности. Когда покупатель полностью оплатит стоимость, продавец предоставит письменное согласие на регистрацию права собственности. Это согласие нужно подать в земельный кадастр для окончательной регистрации права собственности и удаления записи о продаже с оговоркой.
3. Получение лицензии в госучреждении
Иностранное физическое лицо может приобрести недвижимость в Венгрии при наличии разрешения от соответствующего государственного органа (зависит от местоположения недвижимости). Разрешение требуется, если инвестор не является гражданином ЕС, ЕЭЗ (Европейской экономической зоны) или Швейцарии.
Разрешение можно запросить через предварительный договор. Заявление подается на венгерском языке на официальном бланке, с приложением заверенной копии паспорта покупателя, справки об отсутствии судимостей и свидетельства о праве собственности. Государственный орган связывается с местной администрацией для подтверждения, что покупка не нарушает интересы местного самоуправления.
Также проводится совместная проверка с иммиграционными властями и полицией на предмет общественной безопасности (санкции, запрет на въезд и проживание, ордер на арест). Срок рассмотрения заявления составляет 45 дней.
Если иностранный продавец желает продать свою недвижимость в Венгрии, ему не требуется разрешение государственного органа.
4. Внесение данных в земельный кадастр
Запись в Land Registry может быть осуществлена на основании договора, заверенного юристом. Покупатель становится владельцем недвижимости только после регистрации права собственности в земельном кадастре. Юридическое сопровождение на всех этапах процедуры обязательно.
После подписания договора юрист подает необходимые документы в земельный кадастр, который имеет до 60 дней для регистрации права собственности на имя покупателя. В случае ускоренной процедуры этот срок составляет максимум 30 дней.
Как уже упоминалось выше, продавец должен дать согласие на регистрацию нового владельца, что происходит после получения полной суммы покупки. Регистрация права собственности покупателя осуществляется с даты подачи заявления, то есть задним числом.
5. Составление акта приема-передачи
После заключения сделки купли-продажи, стороны составляют акт приема-передачи, утверждая передачу недвижимости от продавца к покупателю, и покупатель, соответственно, получает ключи. Показания счетчиков (газа, воды, электричества) также фиксируются. Протокол должны подписать два свидетеля. Расходы на обслуживание недвижимости переходят на нового владельца с момента передачи права собственности. Покупатель должен перевести счета за коммунальные услуги на свое имя в течение 15 дней.
Налогообложение недвижимости в Венгрии
Ставка НДС при покупке жилья в новостройке составляет 5%. Однако эта ставка может быть применена только до конца 2026 года и лишь при условии, что застройщик получил разрешение на строительство до конца 2022 года.
После покупки недвижимости земельное управление направляет решение о регистрации нового владельца юристу. Затем налоговый орган определяет налог на приобретение имущества, который составляет, как правило, 4% от рыночной стоимости. Если цена покупки превышает 1 миллиард форинтов, налог снижается до 2% для суммы выше этой границы, но не более 200 миллионов форинтов.
По иммиграционному закону (Immigration law) инвестор может использовать недвижимость, например, сдавая ее в аренду. При этом частное лицо может вычесть 10% дохода от аренды без дополнительных доказательств и обязано уплатить только 15% НДФЛ с полученной прибыли в Венгрии.
Иностранный инвестор вправе продать недвижимость через пять лет с момента ее приобретения. С начала шестого года после покупки недвижимости в Венгрии налог за продажу не взимается. Однако целесообразно уточнить, обязаны ли вы уплачивать налог в своей стране или существует ли соглашение об избежании двойного налогообложения между Венгрией и вашей родиной.
Налог на строительство, определяемый местным управлением, варьируется в зависимости от местонахождения объекта недвижимости. Некоторые муниципалитеты не взимают этот налог или взимают его только при использовании жилья в коммерческих целях.
Размер налога зависит от полезной площади здания. Обычно налог рассчитывается на основе площади и не превышает 1 100 форинтов за квадратный метр (примерно 3 евро). Владелец недвижимости на начало года обязан уплатить этот налог, который делится на две части и уплачивается дважды в год.
