Одним из вариантов инвестиций для получения «Золотой визы» Венгрии является приобретение паев инвестиционных фондов. Правила, регулирующие фонды недвижимости, различаются в разных странах, поэтому важно разобраться в особенностях венгерских инвестиционных фондов и их функциональных аспектах. В данной статье мы обсудим, как инвестиции в фонды недвижимости взаимодействуют с программой «Золотая виза» Венгрии.
Общие характеристики фондов недвижимости
Прежде всего, фонд считается юридическим лицом, не имеющим организации или членства. Другими словами, это масса активов, обладающих правосубъектностью, но не способных к независимой деятельности и, как следствие, к принятию решений. Фонд представляет лицензированный управляющий, что означает, что он не может функционировать без него.
Таким образом, инвестиционный фонд имеет юридическую правоспособность, а управляющий фондом обеспечивает ему дееспособность.
Далее, что касается инвестиций. Классифицировать фонды можно несколькими способами:
◘ По сроку:
- Фиксированный фонд;
- Бессрочный фонд.
◘ По форме функционирования/деятельности:
- Закрытый фонд: инвестиционные паи предлагаются ограниченному кругу инвесторов;
- Публичный фонд: инвестиционные паи предлагаются широкому кругу лиц. Фонд считается публичным, если хотя бы одна серия паев размещена на рынке через публичное предложение.
◘ По реализуемости:
- Открытые фонды: паи можно непрерывно покупать и выкупать;
- Закрытые фонды: паи можно выкупить только при ликвидации фонда или по истечении его срока.
◘ По фокусу на активах:
- Фонды ценных бумаг (облигации, акции);
- Смешанные фонды;
- Фонды недвижимости;
- Фонды прямых инвестиций.
◘ По типу инвестиций:
- Коллективные инвестиционные фонды: работают с обращающимися ценными бумагами;
- Альтернативные инвестиционные фонды.
Фонды недвижимости относятся к последней категории, то есть к альтернативным инвестиционным фондам. При этом сам фонд может быть как закрытым, так и открытым. В последнем варианте владельцы таких паев (прим.: паев открытых инвестиционных фондов) имеют возможность беспрерывно выкупать инвестиционные сертификаты в течение срока. Инвестиционные сертификаты закрытых фондов, в свою очередь, не подлежат погашению в течение срока. Фонд недвижимости может быть как частным, так и публичным, и его инвестиционные сертификаты могут распространяться как среди профессиональных, так и среди непрофессиональных инвесторов.
Минимальный стартовый капитал государственного фонда недвижимости в пересчете на венгерские форинты составляет примерно 2 600 000 евро. Для частного фонда недвижимости достаточно и половины этой суммы.
Фонд недвижимости – это инвестиционный фонд, который может вкладывать свои средства исключительно в юридически определенные активы, в частности:
- Отечественная или зарубежная недвижимость, включая связанные с ней компоненты;
- Акции компаний, занимающихся недвижимостью;
- Имущественные права, касающиеся недвижимости;
- Ценные бумаги, денежные инструменты, иностранная валюта, депозиты;
- Производные финансовые инструменты;
- Движимое имущество, необходимое или облегчающее использование, эксплуатацию или обслуживание данной недвижимости.
В случае с “Золотой визой” Венгрии предусмотрено, что не менее 40% чистой стоимости активов фонда недвижимости должны быть вложены в жилую недвижимость в Венгрии. Это означает, что инвестиционный фонд недвижимости может вкладывать средства в коммерческую недвижимость, но 40% его активов обязательно должны состоять из жилой недвижимости в Венгрии.
Собственный (уставной) капитал фонда рассчитывается путем умножения номинальной стоимости паев на их количество при создании фонда. В течение его работы эта сумма соответствует чистой стоимости активов инвестиционного фонда. Ежедневная цена инвестиционного пая отражает долю активов, приходящуюся на каждую инвестиционную единицу (пай).
Фонды недвижимости обязаны держать как минимум 15% своих активов в легкодоступных средствах, таких как наличные деньги на банковских счетах, срочные депозиты или государственные ценные бумаги. Кроме того, не менее 5% этих ликвидных активов должно быть размещено в государственных облигациях, выпущенных венгерским правительством.
Если у инвестиционного фонда есть инвестиции в облигации, то он должен держать не менее 95% государственными ценными бумагами. Доля остальных активов не может превышать 52% от общего объема активов фонда.
Доходы фонда недвижимости обычно генерируются за счет продажи и сдачи в аренду недвижимости. Управляющий фондом должен разработать стратегию для данного инвестиционного фонда, которая включает в себя ключевые принципы управления и эксплуатации, а также определяет стратегии инвестирования.
Управляющий фондом
В инвестиционной сфере управляющий фондом является ключевым посредником между инвестором и фондом. Для начала работы он обязан получить лицензию (Constitution Protection Office формирует список аккредитованных фондов). В процессе инвестирования управляющий фондом действует от имени самого фонда и может управлять несколькими инвестиционными фондами.
После сбора необходимого капитала, управляющий фондом принимает решение в соответствии с правилами управления фондом о направлении инвестиций, затем контролирует эти инвестиции. В случае успешного вложения средств он выплачивает инвесторам доход или реинвестирует его.
За свою деятельность управляющий фондом имеет право на вознаграждение, чаще всего в виде заранее определенного процента от прибыли фонда. Это выступает в качестве основного стимула для управляющего фондом, совпадающего с интересами инвесторов – обеспечение прибыльности их инвестиций.
Управляющий фондом недвижимости обязан иметь начальный капитал не менее 300 000 евро. Если стоимость активов, которыми он управляет, превышает 250 млн евро, необходимо увеличить капитал на 0,02% от суммы, превышающей 250 млн евро (но не более 10 млн евро).
В рамках программы “Золотая виза” Венгрии разрешена деятельность только тем управляющим фондами, которые включены в список аккредитованных.
Управляющий фондом обязан назначить независимого депозитария (кастодиана) для ведения эскроу-счета и выполнения связанных с фондом задач. Обычно управление эскроу-счетом осуществляется банком или специализированным финансовым учреждением, которое должно иметь соответствующую лицензию для этой деятельности.
Обязанность кастодиана заключается в защите и управлении ценными бумагами фонда, ведении банковского счета/счета ценных бумаг фонда, контроле за действиями управляющего фондом и выполнении технических задач, связанных с покупкой и продажей инвестиционных паев, а также выплатой доходов. Кастодиан должен быть организационно отделен от управляющего фондом. Важно отметить, что некоторые венгерские кастодианы принимают инвестиции на эскроу-счет фонда только при условии, что инвестор открывает у них банковский счет.
Сертификат
Доля каждого инвестора в фонде представлена инвестиционными паями. Фонд выпускает и продает инвестиционные сертификаты, которые инвесторы покупают.
Инвестиционный сертификат – это ценная бумага, выпущенная эмитентом, которая обеспечивает требования к инвестиционному фонду и другие права, предусмотренные правилами управления фондом. Чтобы сертификат был действителен, он должен содержать определенные данные, например:
- Название, зарегистрированный адрес, форму деятельности и допустимые категории инвесторов инвестиционного фонда;
- Тип фонда (закрытый или открытый), его характер (публичный или частный), срок действия;
- Номинальную стоимость, код безопасности (ISIN) и серийный номер сертификата;
- Имя владельца;
- Права владельца или держателя инвестиционного сертификата, указанные в правилах управления фондом;
- Дату выпуска, регистрационный номер и дату регистрации фонда.
При первичной покупке ценной бумаги инвестор должен оплатить ее номинальную стоимость.
Инвестиционный сертификат может быть оформлен двумя способами: в виде печатного документа или в форме дематериализованной ценной бумаги (цифровой). Прежде чем приступить к изготовлению сертификата, необходимо получить идентификатор ISIN для конкретной серии ценных бумаг. Печать сертификатов может осуществлять только типография с лицензией на производство ценных бумаг.
Как правило, инвестиционный сертификат является ценной бумагой, отражающей долговые обязательства. Однако, из-за обязанности управления активами, он также имеет характеристики ценных бумаг, представляющих членские отношения.
Инвестор, владеющий инвестиционными паями, имеет право на свою долю активов фонда пропорционально своему вкладу. Основная цель инвестора – увеличить свои вложения, принимая на себя риски, чтобы получить прибыль.
На практике инвестор получает доход от фонда через инвестиционные паи, который может быть выплачен как за счет увеличения капитала фонда, так и из номинальной стоимости паев (в случае перевода капитала).
Инвесторы имеют право запрашивать информацию о деятельности фонда и его управляющем. Однако они не имеют права голоса ни в отношении фонда, ни в отношении управляющего фондом. Из этого следует, что инвестиционный сертификат предоставляет инвестору ограниченные права (в основном финансового характера).
Период, в течение которого вновь выпущенные инвестиционные паи могут быть погашены, составляет не менее 180 дней после даты их выпуска. Это означает, что инвесторы, вложившие средства в новый фонд недвижимости и планирующие выкуп паев, должны ждать шесть месяцев для осуществления своих инвестиций.
Если речь о программе “Золотая виза” Венгрии, то заявитель должен владеть инвестиционным сертификатом фонда недвижимости не менее пяти лет с момента его приобретения.
Преимущества
Покупка инвестиционного сертификата фонда недвижимости вместо самой недвижимости предоставляет множество преимуществ, снижая для инвестора нагрузку по инвестиционным и административным решениям. В случае инвестиционных фондов решения по вложениям обычно принимаются управляющим фондом, который действует в интересах инвестора. Это позволяет инвестору наслаждаться доходностью своих инвестиций, в то время как профессиональная команда экспертов принимает стратегические решения.
Инвестирование в фонд недвижимости целесообразно по следующим причинам.
Во-первых, объекты, включенные в портфель фонда, регулярно оцениваются специалистом по оценке недвижимости, назначенным управляющим.
Во-вторых, инвестору не требуется брать кредит для покупки недвижимости, однако сам фонд может взять его при необходимости.
В-третьих, отбор объектов недвижимости для включения в портфель фонда является обязанностью профессиональной команды экспертов, работающих под руководством управляющего. Это же относится и к управлению (арендой, эксплуатацией) и продажей объектов недвижимости, принадлежащих фонду, что также осуществляется управляющим, а не самим инвестором.
Возможные риски
Риск ликвидности возникает из-за возможных трудностей с продажей недвижимости. Если управляющему фондом требуется продать активы для выкупа инвестиционных паев, то это может занять значительное время, и в результате он может временно приостановить выкуп.
Учитывая, что доходы таких инвестиционных фондов могут поступать не только от продажи объектов недвижимости, но и от их эксплуатации/сдачи в аренду, существует определенный риск, связанный с возможностью управляющего фондом успешно сдать в аренду объекты из его портфеля. Вместе с тем, управляющие фондами обычно принимают меры для минимизации этого риска.
Дополнительным риском также является оценка недвижимости в постоянно меняющихся рыночных условиях.
Налогообложение
Фонд, как мы уже отмечали выше, является юридическим лицом, но при этом не подлежит обложению корпоративным налогом. Вместо этого полученная прибыль переходит к инвесторам, так как основная цель фонда – обеспечить доход вкладчикам. Инвесторы обязаны уплатить налоги на полученный доход, но только после фактического получения оплаты.
Инвестор, как правило, может получать доход благодаря инвестиционному сертификату в таких случаях:
- В течение его срока действия;
- Выплата дохода в конце срока действия инвестиционного сертификата;
- Благодаря продаже инвестиционного сертификата.
Если инвестор получает доходный платеж через инвестиционный сертификат, выпущенный фондом, венгерские налоговые правила определяют этот доход как дивиденды. Венгрия применяет ставку подоходного налога в размере 15% к дивидендам, выплачиваемым иностранным физическим лицам, но возможно снижение этой ставки по соглашению об избежании двойного налогообложения между Венгрией и страной резидентства инвестора.
Согласно венгерским налоговым правилам, прибыль, полученная от продажи пая альтернативного инвестиционного фонда, считается процентным доходом и также облагается подоходным налогом в размере 15%, если нет соглашения о налогообложении, отменяющего это правило.
Какие еще варианты инвестирования предлагает “Золотая виза” Венгрии?
“Золотая виза” Венгрии предусматривает три варианта вложения средств:
- Выкуп паев инвестиционного фонда недвижимости. Цена вопроса – от 250 000 евро;
- Покупка недвижимости в Венгрии на сумму от 500 000 евро;
- Пожертвование на пользу высшего учебного заведения на сумму от 1 000 000 евро.
Если первая и третья опции уже доступны, то вариант с покупкой недвижимости отложен до 1 января 2025 года. Больше об особенностях покупки недвижимости в Венгрии можно узнать здесь.
Важно! Инвестиционный ВНЖ Венгрии выдают сроком на 20 лет (первичный вид на жительство действует 10 лет + возможно однократное продление статуса на аналогичный период времени).
Ознакомиться с требованиями программы “Золотая виза” Венгрии можно по ссылке.
