Сегодня поднимаем важную тему содержания недвижимости в Греции. В рамках данной статьи ответим на вопросы о том, какие обязательства возникают у собственников греческой недвижимости; сколько стоят коммунальные услуги; каковы размеры налогов и сборов; какие доходы можно получить от сдачи недвижимости в аренду, а также рассмотрим другие важные аспекты.
Особенности содержания недвижимости в Греции
Как и в большинстве стран, содержание недвижимости в Греции имеет свои особенности, которые важно учитывать каждому собственнику.
Коммунальные платежи
Размер коммунальных платежей в Греции зависит от конкретной недвижимости и муниципалитета, в котором находиться такой объект.
Водоснабжение в Греции. Водоснабжение обеспечивают местные поставщики, такие как EYDAP в Афинах и EYATH в Салониках. Счета приходят с разной частотой в зависимости от региона: раз в год, квартал или месяц. За водоотвод взимается дополнительная плата, составляющая около 75% от общей суммы за водоснабжение. Стоимость кубометра воды варьируется от 0,45 евро до 4 евро в зависимости от объема потребления. На островах вода дороже, чем на материке.
Электричество. Оплата электроэнергии осуществляется по показаниям счетчика. Стоимость электричества зависит от площади недвижимости, уровня потребления и включенных налогов. Чем больше потребление, тем ниже тариф за кВт-ч. Счет за электроэнергию приходит каждые два месяца и включает оплату вывоза мусора, общественного телевидения и муниципальные сборы. Один киловатт-час стоит около 0,1 евро. Для квартиры площадью 60 кв. м расходы на электричество летом составляют 25–30 евро, а зимой могут достигать 70–130 евро, особенно из-за отопления. К слову об отоплении.
Отопление. Центральное отопление есть только у 20% домов. Остальные используют дизельное топливо или газ. Газовое отопление стоит 100–200 евро за сезон или около 2–3 тыс. евро в год. Дизельное топливо обходится дороже — 3–4 тыс. евро в год.
Газ. Централизованная подача газа есть только в крупных городах, таких как Афины и Салоники. В счет за газ, который приходит каждые два месяца, включается плата за обслуживание — около 8–10 евро. Годовые расходы на газ составляют 140–400 евро.
Плата за содержание комплекса. Владельцы квартир в многоквартирных домах или жилых комплексах делят между собой расходы на содержание. Эти платежи составляют от 200 евро до 400 евро в год для обычных домов и до 5 тыс. евро в крупных комплексах с бассейнами и спортзалами.
Интернет, ТВ, телефон. Безлимитный интернет и стационарный телефон стоят 40–50 евро, а с добавлением телевидения — около 60 евро в месяц.
Страхование недвижимости
Страхование недвижимости в Греции не является обязательным, но рекомендуется. Если недвижимость приобретается в ипотеку, страховка обязательна. Стоимость полиса зависит от типа недвижимости и ее характеристик, и обычно начинается от 140 евро в год для квартиры и 350 евро для виллы. Оформление страховки может дать скидку до 10% на налог ENFIA в следующем году.
Налоги для владельцев недвижимости в Греции
При покупке недвижимости в Греции необходимо уплатить налог на переход прав собственности, а в дальнейшем собственника ожидают ежегодные государственные сборы.
С 1 января 2014 года начал действовать закон 4223/2013, согласно которому все владельцы недвижимости в Греции обязаны платить единый налог на недвижимое имущество (ENFIA). Этот налог состоит из основного и дополнительного, и он взимается с объектов, находящихся в собственности физических или юридических лиц, 1 января каждого года. После покупки недвижимости необходимо подать декларацию (форма E9) с информацией об объекте, чтобы налоговые органы могли ежегодно рассчитывать ENFIA.
ENFIA (основной налог на недвижимость)
Размер основного налога зависит от ряда факторов: расположения недвижимости, года постройки, площади, этажа и кадастровой стоимости.
- Жилые и коммерческие помещения облагаются налогом в диапазоне 2,5–16 евро за квадратный метр.
- Земельные участки в населенных пунктах – 3–9 евро за 1 тыс. кв. м.
- Земельные участки вне населенных пунктов – 1 за евро за 1 тыс. кв. м.
Кадастровая стоимость напрямую влияет на величину налога.
От налога ENFIA освобождаются многодетные семьи (с тремя и более детьми на иждивении) и семьи, где кто-то имеет инвалидность при условии, что их доход за предыдущий год не превышает 12 тыс. евро (плюс 1 тыс. евро на каждого иждивенца). Также льготы предоставляются владельцам недвижимости, пострадавшей от стихийных бедствий.
Скидку в 50% получают семьи с годовым доходом до 9 тыс. евро (+ 1 тыс. евро на каждого ребенка) и владельцы объектов до 150 кв. м.
В 2024 году владельцы, застраховавшие свою недвижимость от стихийных бедствий, получат 10% скидку на ENFIA. А те, кто оплатит налог единовременно до 30 апреля, смогут получить скидку 3%.
Дополнительный налог
Этот налог применяется к владельцам недвижимости общей стоимостью свыше 200 тыс. евро и представляет собой своего рода «надбавку за роскошь». Размер дополнительно налога зависит от общей стоимости всех объектов недвижимости, принадлежащих лицу. Например:
| Стоимость объекта/объектов | Ставка налога |
| от 0,010 до 200 тыс. евро | 0,00% |
| от 200 тыс. до 250 тыс. евро | 0,10% |
| от 250 тыс. до 300 тыс. евро | 0,15% |
| от 300 тыс. до 400 тыс. евро | 0,30% |
| от 400 тыс. до 500 тыс. евро | 0,50% |
| от 500 тыс. до 600 тыс. евро | 0,60% |
| от 600 тыс. до 700 тыс. евро | 0,80% |
| от 800 тыс. до 900 тыс. евро | 1,00% |
| от 900 до 1 млн евро | 1,05% |
| от 1 млн до 2 млн евро | 1,10% |
| свыше 2 млн евро | 1,15% |
SRET (специальный налог)
Юридические лица, владеющие недвижимостью, обязаны платить дополнительный налог в размере 0,55%. Если недвижимость используется для бизнеса, ставка снижается до 0,1%.
Важно! В этот налог не включаются участки за пределами населенных пунктов, здания старше 100 лет и исторические памятники.
TAP (муниципальный налог)
Этот налог покрывает расходы на вывоз мусора, уборку улиц и другие коммунальные услуги и составляет от 0,025 до 0,035% от стоимости недвижимости. TAP, как правило, включен в счета за электричество, а его оплата может возлагаться на арендатора, если счет выписан на его имя.
Как оплачивать налоги в Греции?
Для оплаты налогов необходимо оформить налоговый номер. Далее налоговая служба отправляет квитанции для оплаты. Посмотреть данные о налогах можно также на государственном сайте gsis.gr. Налог можно оплатить банковским переводом из-за границы, либо через адвоката. Россияне могут использовать счета в ЕС или других странах, не подпадающих под санкции.
Важно! Собственники недвижимости обязаны подавать налоговую декларацию. Сначала подается декларация Е9 о собственности, затем ежегодно – Е1 о доходах, даже если таков отсутствует.
Сдача недвижимости в аренду
Многих претендентов на “Золотую визу” Греции интересует вопрос о сдаче недвижимости в аренду, поскольку их главная цель получить европейский вид на жительство, а покупка жилья – способ достижения данной цели. А так как Греция выступает одним их самых популярных туристических направлений и отличается высоким спросом на аренду жилья, особенно в популярных среди туристов районах, то участники программы могут сдавать жилье в аренду, получая стабильный пассивный доход.
Согласно данным рейтинга Numbeo, арендовать однокомнатную квартиру в центре Афин в среднем можно от 500 евро в месяц. По информации аналитического ресурса Global Property Guide, доходность от долгосрочной аренды жилья в среднем составляет 4–5% годовых, а от краткосрочной аренды – до 6–8%.
Для сдачи жилья в аренду в Греции необходимо заключить договор между владельцем и арендатором, а также своевременно уплачивать налоги с полученной прибыли. Собственники недвижимости могут сдавать ее в аренду как самостоятельно, так и через управляющую компанию.
Важно! Участникам программы “Золотая виза” Греции запрещается сдавать недвижимость, купленную “под программу” в краткосрочную аренду. Что касается сдачи жилья в долгосрочную аренду, то ограничений нет.
Если вы не планируете постоянно проживать в Греции, то рассмотрите вариант с передачей управления недвижимостью специализированной компании.
В Греции существует множество управляющих компаний, которые занимаются обслуживанием недвижимости и поиском арендаторов. Эти компании проводят подробный анализ рынка, оценивают стоимость аренды конкретного объекта, занимаются его продвижением, а затем следят за состоянием жилья и собирают арендные платежи.
Стоимость услуг управляющей компании при долгосрочной аренде составляет от 8 до 10% от ежемесячной арендной платы.
Продажа недвижимости в Греции
Если собственник владеет недвижимостью в Греции менее пяти лет, при ее продаже необходимо оплатить налог на прирост капитала. Для частных лиц этот налог составляет 15% от полученной прибыли. Однако, если недвижимость находилась в собственности более пяти лет, налог не взимается.
Для юридических лиц налоговая ставка определяется корпоративным налогом, который в Греции составляет 22%. Налог рассчитывается на основе разницы между ценой покупки и продажи объекта недвижимости.
Важно! Если инвестор программы “Золотая виза” Греции решить продать недвижимость, то он теряет статус греческого резидента, поскольку наличие жилья является основанием для оформления и продления вида на жительство. Недвижимость должна оставаться в собственности заявителя до тех пор, пока он нуждается в статусе резидента.
Требования к недвижимости под программу “Золотая виза” Греции
Ранее уже мы упомянули о запрете на сдачу недвижимости в краткосрочную аренду для заявителей программы “Золотая виза” Греции. Теперь несколько слов о других изменениях, вступивших в силу 1 сентября 2024 года.
Итак, если ранее инвесторы могли приобрести несколько объектов недвижимости на общую сумму от 250 тыс. евро, то теперь разрешено покупать только один объект недвижимости, чья площадь должна быть не менее 120 кв. м (без учета террас, балконов и прочих вспомогательных помещений). Стоимость такого жилья должна соответствовать минимальному порогу для конкретного региона (от 400 000 евро или от 800 000 евро в зависимости от локации).
Если объект нуждается в реновации (историческое здание) или преобразовании (промышленное помещение → в жилое), то ограничения касательно площади не действуют, а минимальная стоимость такой недвижимости составляет 250 тыс. евро в независимости от месторасположения. Насколько реально купить недостижимость в Греции за 250 тыс. евро под программу “Золотая виза” мы писали здесь.
