Современные реалии все чаще вынуждают людей переходить в «режим онлайн». Работа на удаленке, совещания по Zoom, заказ товаров через интернет – это уже обыденные составляющие нынешней жизни. Но покупка недвижимости без личного присутствия выходит далеко за рамки обыденности, хотя подобный тренд уже существует. Развитие так называемых «инвестиций на удаленке» тормозят типичные страхи представителей старшего поколения: риск потерять деньги; купить недвижимость в плохом состоянии; и классический вариант – «концы в воду», когда недобросовестный продавец просто перестанет выходить на связь.
Мы решили изучить этот вопрос и проверить, насколько данные страхи оправданы. Детально рассмотрим процесс «покупки онлайн» на примере недвижимости Греции.
Брать или не брать: вот в чем вопрос
Сразу следует прояснить, что настороженно к процессу покупки жилья онлайн относятся преимущественно граждане СНГ. Они не доверят возможностям «инвестиций на удаленке», зато воспринимают за чистую монету фотографии красивых вилл и квартир, которые можно встретить в различных аккаунтах в соцсетях. Еще одно популярное заблуждение со стороны данной категории граждан – процесс с покупкой недвижимости может быть завершен после одного телефонного звонка. Однако это не так. Между потенциальным покупателем и его будущей виллой с частным пляжем лежит нечто большее, нежели один телефонный разговор. Чтобы довести процесс до логического завершения (в этом случае речь о покупке жилья), инвестору, прежде всего, нужно избавиться от иллюзий, а вторым делом – детально изучить вопрос. С последним постараемся помочь в рамках этой статьи.
Итак, как уже было ранее сказано к «инвестициям онлайн» с предубеждениями относятся преимущественно представители старшего поколения. А жители азиатских стран, к примеру, не боятся использовать данную опцию и часто закрывают сделки купли-продажи без личного присутствия. Причем тут речь вовсе не о доверии к новым технологиям, а скорее о законодательных аспектах, которые минимизируют риски онлайн-сделок. Покупатели из Азии не боятся прибегать к данной опции по двум простым причинам:
- ◈
жесткие рамки договора с лицом, ответственным за сделку. В Греции договор с адвокатом зачастую составлен таким образом, что он (адвокат) несет суровое наказание (вплоть до отзыва лицензии), если условия сделки не отвечают тем, что ранее были оговорены с клиентом. То есть, если адвокат нарушит условия сделки или не выполнит обязательства, данные клиенту, то ему грозят санкции;
- ◈
вкладывают те средства, что являются доступными (комфортными). Инвесторы из Азии не совершают сделок, что выходят за границы возможностей их финансового благосостояния. Например, клиент располагает неким капиталом и может вложить определенную сумму в греческую недвижимость. В этом случае подбирается объект, стоимость которого находится в рамках этой суммы. Еще один важный аспект заключается в том, что выбор падает на недвижимость, которую можно быстро продать или сдать в аренду. Зачастую этими вопросами занимается та риелторская или консалтинговая фирма, что ведет данную сделку.
Если потенциальный инвестор не располагает достаточной суммой средств для покупки жилья, он может попытать счастье с оформлением ипотеки в Греции. В этом случае физическое присутствие в стране необходимо. Подробнее о вариантах ипотеки в Греции можно почитать здесь.
Процесс оформления онлайн-сделок с недвижимостью Греции
Взвесив все «за» и «против», инвестор все же решает купить недвижимость в Греции. Как данный процесс будет воплощен на практике?
Алгоритм действий следующий: инвестор выбирает объект недвижимости, запрашивает у риелторской фирмы дополнительные фото, уточняет все параметры касательно данного объекта. Далее необходимо подписать договор с адвокатом, который на время сделки по приобретению имущества выступает доверенным лицом заказчика на территории Греции. Похожий договор важно составить и с риелторской (консалтинговой) компанией, которая подбирала недвижимость.
Важный момент: общаться как с адвокатом, так и с консультантом по недвижимости, необходимо лично, не прибегая к помощи посредников.
Вернемся к договорам. В процессе подготовки документов важно проследить, чтобы были прописаны ответственности сторон по всем обязательствам. Заказчик вправе обсуждать и вносить в договор любые гарантии на свое усмотрение. Например, с риелторской фирмой можно заключить договор, что предусматривает гарантированный доход. По вашему требованию может быть включен пункт о гарантированном доходе от аренды недвижимости на протяжении 2-х лет после покупки таковой, или пункт о продаже имущества с прибылью не ниже 10% в течение 3 месяцев, после того как собственник сообщит о желании выставить объект на продажу. Проявив должную осмотрительность в процессе составления договора, вы сможете не только защитить свои инвестиции, но и получить доход от аренды.
Как только соответствующие договора заключены, можно переходить к следующему этапу: оформить доверенность на адвоката, который будет представлять ваши интересы по сделке купли-продажи на территории населенного пункта, где расположен объект недвижимости. В обязанности адвоката входит: тщательная проверка объекта (в расчет берется юридическая чистота недвижимости); подписание договора о внесении задатка; и непосредственное внесение задатка.
Далее нотариус должен провести повторную проверку. Как только удостоверится в подлинности документов на недвижимость, он начинает готовить договор купли-продажи. Когда соответствующие бумаги готовы к подписанию, нотариус связывается с вашим адвокатом и продавцом недвижимости для заключения сделки. Договор подписывается при участии обеих сторон и под надзором нотариуса.
Далее дело за малым – перевести средства на счет продавца. После этого адвокат закрывает сделку, предоставляя вам выписку из кадастра, где вы числитесь как собственник недвижимости.
Покупка греческой недвижимости: стоит ли шкурка вычинки?
Если дело не оправдывает себя, о нем принято говорить как «овчинка выделки не стоит». Можно встретить несколько вариаций данной фразы, однако суть одна – работа не стоит потраченных усилий. Мы рассмотрели как происходит процесс покупки недвижимости онлайн, теперь же поговорим о том, стоит ли вообще его затевать. И начать следует с налогов.
Налог на покупку объектов недвижимости сопровождает сделки купли-продажи во всем мире. В Греции он равен – 3,09% от стоимости самого объекта, причем 3% из заявленных 3,09% – это ставка налога на передачу права собственности, а оставшиеся 0,09% – муниципальный сбор. Данную сумму покупатель должен оплатить за 1-2 дня до непосредственного подписания договора купли-продажи. Если покупатель в процессе сделки находится «по ту сторону экрана монитора», то налоги по доверенности оплачивает адвокат.
Средняя продолжительность сделки составляет от 20-ти до 30-ти календарных дней с того момента, когда доверенность была оформлена на адвоката. Если к объекту недвижимости имеются какие-либо дополнительные вопросы, то временные рамки могут быть несколько расширены.
Теперь поговорим о тех вопросах, которые непременно возникают у инвесторов, решивших воспользоваться преимуществами покупки недвижимости онлайн.
Итак, вопрос №1: «Может ли адвокат присвоить задаток?» – Нет. Задаток за недвижимость в Греции небольшой. Например, если стоимость объекта составляет 300 000 евро, то минимальный задаток в этом случае – 1000 евро. Для сравнения: ежемесячный доход адвоката, который сопровождает сделки по недвижимости, в среднем достигает 20 000 евро. Согласитесь, маловероятно, что адвокат поставит на кон свою лицензию ради 1000 евро.
Вопрос №2: «Что если представители риелторской фирмы не сдадут купленное жилье в аренду?» – Подобный вариант развития событий имеет место, однако если вы твердо нацелены сдавать купленную недвижимость в аренду и получать доход, то пропишите этот пункт в договоре с риелтором. Если представители риелторской фирмы проигнорируют данное требование, имеете полное право подать в суд. Также, можете обратиться в любую другую компанию, которая позаботиться о вашей собственности в Греции.
Вопрос №3: «Что если купленное имущество окажется нерентабельным?» – Это маловероятно. Во-первых, даже при совершении онлайн-сделок можно полностью контролировать данный вопрос. Во-вторых, воспользуйтесь формулой «оценки недвижимости на привлекательность». Выбирайте объект исходя из следующих критериев: вид из окна (море или местные достопримечательности); этажность (избегайте апартаментов на первом этаже); наличие лифта; наличие балкона или террасы; наличие паркинга; наличие кладовой; наличие исправной системы кондиционирования, отопления, подачи холодной/горячей воды и соответствующих счетчиков. Также, важным моментом является удаленность жилища от моря, достопримечательностей и инфраструктурных объектов (метро, продовольственных точек, больниц и т.д.).
Вопрос №4: «Что если адвокат воспользуется доверенностью, и проведет незаконные сделки?» – Опять же, подобное развитие событий маловероятно, но вы можете обезопасить себя. В доверенности (должна быть оформлена по всем правилам – заверена нотариально, апостилированная и т.д.) нужно четко прописать сферу полномочий адвоката (то есть, какой именно объект он может приобрести от вашего имени), и желательно указать минимальный срок действия доверенности (на период одной сделки). Также, вы можете поддерживать связь с нотариусом напрямую, отслеживая каждый этап сделки. Тут важно понимать, что если нотариус даст добро на заведомо потенциально опасную сделку, то он рискует потерять не только лицензию, но и свободу.
Вопрос №5: «Кто будет иметь доступ к купленному жилью?» – Как только сделка о покупке будет совершена, попросите адвоката сменить замки. Ключи же можно переслать, воспользовавшись сервисом экспресс-доставки, например тем же DHL.
Вопрос №6: «Как решиться на подобный шаг, если я не могу гарантировать личное присутствие?» – Ваше личное присутствие и не требуется. Времена Средневековья канули в Лету, и мониторить каждый этап сделки, воспользовавшись сервисами WhatsApp или Zoom, можно на расстоянии.
Новая реальность такова: смена работы, как и места жительства, может произойти в любой момент; количество удаленных сотрудников с каждым днем растет в геометрической прогрессии; страны открыли «охоту на удаленных сотрудников», предлагая последним ВНЖ в обмен на инвестиции; спрос на аренду жилья в государствах с развитой туристической инфраструктурой остается стабильно высоким, хотя пандемия COVID-19 и внесла свои коррективы.
Таким образом, даже если у вас нет намерений проживать в Греции, можете купить жилье и сдавать его в аренду, получая стабильный пассивный доход. Еще один вариант для размышлений: покупаете жилую недвижимость, сдаете в аренду под 15% годовых, а через 2-3 года продаете на 20% дороже изначальной стоимости. Тем более, что сейчас предложения на греческом рынке недвижимости довольно выгодные.
