Покупка итальянской недвижимости и целесообразность участия нотариуса

Покупка недвижимости – сложный процесс, и здесь важно понимать, что нотариус не только ставит печать на документе, подтверждая сделку. Это именно тот специалист, который ведет сделку от начала и до конца, предостерегает покупателей от возможной ошибки и помогает своими рекомендациями. Даже в российском законодательстве много запутанных моментов и подводных моментов, с которыми посторонний человек с наскоку не разберется. Что тут говорить про итальянское законодательство.

Покупка недвижимости: основы деятельности нотариуса

Тем более, что любая сделка, которая касается как покупки, так и продажи недвижимости просто не может обойтись без участия в ней нотариуса. Именно нотариус заключает договор и вносит его в Conservatiria dei Registri Immobiliari (Единый Реестр прав на владение недвижимым имуществом). Все остальные соглашения, как бы они не заключались, не могут повлиять на официальную передачу недвижимость во владение другого лица. Есть и исключения из этого правила, к примеру – решение суда. Как и во многих странах, нотариус – крайне важная фигура. Являясь прямым представителем государственный власти, нотариус призван соблюдать законность проведения сделки и обеспечивает права и обязанности каждой из ее сторон. На территории Италии, деятельность нотариусов регламентируется не только Гражданским кодексом, но и законом Legge Notarile («О нотариате») и целым сборником подзаконных актов.

Еще пару лет назад среди прочего, нотариусы занимались и регистрацией правом на собственность на автомобили. На данный момент оформлением собственности занимаются аккредитованные агентства. Прежде чем начать свою деятельность, нотариус получает лицензию. Каждый год количество лицензий ограничено. Районные муниципалитеты могут иметь только определенное количество нотариусов, число которых зависит от текущей численности населения. Поэтому для получения лицензии в Италии некоторым приходится ждать от одного года до 10 лет, и более. Поэтому, каждый специалист ответственно подходит к выполнению своих обязанностей, так как за малейшее нарушение, его лицензия будет отозвана и восстановлению подлежать не будет.

При покупке недвижимости и выборе нотариуса стоит помнить, что один нотариус не ограничен рамками своего муниципалитета, а только своего региона. Так, нотариус из Абруццо не может вести дела на территории Кампании, и наоборот. Еще один гарант деятельности нотариуса – наличие у него страхового полиса. Подобный полис способен покрыть ошибку специалиста, в случает недобросовестного исполнения одной из своих обязанностей. К примеру, нотариус допускает ошибку и при купле-продаже недвижимости не сообщает об имеющихся долгах за неоплаченные коммунальные услуги.

В случае подтверждения, что ошибка была допущена именно со сторона нотариуса, страховая компания покрывает долги, которые списываются с нового владельца недвижимости. Поэтому не стоит все таки забывать о том, что участие нотариуса не может полностью гарантировать все права и обязанности покупателя. Да, законом регламентировано, что в обязанности нотариуса входит совершение определенных проверок, но этот пункт не распространяется на все условия договора. Все потому, что деятельность регламентируется полем на основании тех документов, что указаны в Кадастре и ЕРПСНИ (Едином Реестре прав собственности на недвижимое имущество).

Самая первая и главная обязанность каждого юриста – установление личности лица или нескольких лиц, которые будут принимать участие в сделке. Проверяется их дееспособность. Под дееспособностью понимается осознание личностью совершаемых действия, свобода принятия собственных решение и отсутствие малейшего давления со стороны третьих лиц. Особенно важно проверить отсутствие давления, когда в сделке участвуют пожилые люди. Вторая, но не менее важная функция – полная проверка документации, берущей участие в сделке Проверяется:

Еще в одну функцию и исполняемую обязанность входит и проверка подаваемых данных и их соответствие с кадастровыми данными в Едином Реестре. В том случае, если обнаруживается несоответствие в данных, продавец сам приводит документы в порядок до окончательного заключения договора. Нотариус оставляет за собой право на запрос градостроительной документации на конкретный объект – будь это строительная лицензия или амнистия. Но не в коем случае не проверяет физическое состояние объекта недвижимости на данный момент, соответствует ли он строительным планам и имеются ли разрушения. Все это проводят другие службы. Данные просто фиксируются в договоре одной из сторон. Нотариусом не проводится проверка реальности подаваемых данных. Для этого нанимается сторонний специалист, чаще всего архитектор, для создания технического акта, который уже подается и прикрепляется к договору. Стоит задуматься о найме технических специалистов, когда речь идет о покупке и передаче права собственности сложных объектов недвижимости, объектов со статусом памятника или просто находящихся в природоохранной зоне. В случае небрежного отношения к данной стороне вопросы, нотариус просто не несет никакой ответственности. Еще один момент, когда нотариус не несет ответственности – использование льгот, в том числе и налоговых. Во время подписания договора покупатель просто заявляет согласен ли он использовать налоговые льготы. При положительном ответе, он обязан предоставить список необходимых документов. В дальнейшем проверкой занимаются уже налоговые службы. Нотариус не занимается проверками касательно того, насколько верны заявления покупателя. То есть, нотариус не несет ответственности за соблюдение всех условий заключаемого договора, существует еще целый список того, как регламентируется деятельность нотариуса и что конкретно входит в список его обязанностей. Во многом ответственность на положительном исходе сделки лежит все таки на покупателе. Именно он обязан серьезно отнестись к заключаемому договору, заниматься поисками отдельных специалистов и принимать участие при составлении экспертных оценок. Тем не менее, в Италии каждый год ужесточаются требования к проводимой работе нотариусов, увеличивается объем работ, и возрастают дополнительные служебные обязанности. Не удивительно, что сделки по передаче и купле-продаже недвижимости на территории Италии считаются одними из наиболее надежных.