Оглавление 
В середине 2000-х в Болгарии наблюдался большой ажиотаж на первичном имущественном рынке. За это время стоимость одного квадратного метра подскочила более чем на 300%. Однако уже к концу 2008 года интерес потенциальных собственников стал спадать, и цена на апартаменты начала постепенно уменьшаться. К примеру, в 2009 году она снизилась на 25,72%, а если учесть корректировку с учетом инфляции, то спад цены оказался еще больше. В дальнейшем с каждым годом стоимость апартаментов продолжала стремительное падение вниз. Такую тенденцию можно наблюдать вплоть до 2014 года, когда стала проявляться активизация рынка. Уже через несколько лет цифры кардинально изменились в большую сторону. В это время эксперты отмечали тенденцию к увеличению стоимости одного квадратного метра жилья, которое в особо жаркие сезоны достигло 8,11%. Местные чиновники прикладывают максимум усилий для того, чтобы не просто удержать рынок в статичном состоянии, но и усилить его позиции на международной арене. С этой целью правительством страны используются различные техники и инструменты экономического воздействия, среди которых: снижение размера процентных ставок, и активизация экономики в целом. Как показывает статистика, подобные действия местных властей весьма эффективны. В соответствии со сведениями главного статистического ведомства страны, индекс цен в разрезе имущественного рынка во втором квартале 2018 года вырос на 7,51%. Схожие показатели можно увидеть и в процессе анализа аналогичных периодов. Мизерные процентные ставки стимулируют рост количества заинтересованных инвесторов, причем как местных, так и иностранных. Интересно, что с недавних пор особенно популярно заключение договоров купли-продажи еще до начала активных строительных работ. По прогнозам экспертов, активизации рыночного сегмента стоит ждать в среднесрочной перспективе. Особо активный спрос будет наблюдаться по отношению к собственности в крупных городах и прибрежных районах. Несмотря на то, что финансово независимые вкладчики готовы инвестировать свои активы в элитное жилье, достойных предложений на территории юрисдикции все еще недостаточно. На данный момент количество действующих строек не соответствует числу заинтересованных иностранцев. Болгарские девелоперские проекты по-прежнему не получили должного развития, из чего следует острый дефицит предложения. Реалии рынка таковы: строительный сектор не в состоянии удовлетворить не только внешний, но и внутренний спрос состоятельных граждан. Такая тенденция приводит к тому, что в ближайшее время цены на недвижимое имущество будут постепенно увеличиваться. 
На сегодняшний день ориентировочные транзакционные расходы, включающие в себя оформительские и юридические затраты, составляют в среднем 5,3-10,6%. Ее окончательный размер определяется в зависимости от суммы операции. Помимо этого, потенциальному покупателю необходимо оплатить пошлину за передачу прав на имущество (не больше 0,1-3%) и нотариальные услуги (0,1-1,5%). Расходы, как правило, возникают, уже на первых этапах реализации сделки. В случае, если инвестор предпочтет перепоручить оформление собственности профессиональному агенту, придется также оплатить его услуги. Стоимость таких услуг зачастую стартует от 3% оценочной цены объекта. Стоит крайне внимательно подходить к выбору юридического представителя, поскольку в данном направлении часто работают мошенники, которые могут требовать платы за показ каждого особняка, даже если вкладчик не собирается его приобретать. Если потенциальный покупатель не имеет должного опыта работы со сделками купли-продажи, и в особенности, если он является иностранцем, лучше прибегнуть к услугам квалифицированного нотариуса. Юрист поможет представить интересы заявителя в процессе реализации передачи права собственности, и подготовит необходимые документы. Размер юридических расходов, преимущественно зависит от уровня его квалификации и сложности предполагаемой задачи. В данном случае стоит рассчитывать примерно на € 500. Покупатель, не являющийся резидентом юрисдикции, также нуждается в услугах профессионального переводчика. Можно воспользоваться услугами официальных бюро переводов, или прибегнуть к помощи переводчиков при министерстве иностранных дел. Обычно они взимают плату за каждую страницу переведенного документа. Поскольку сделка купли-продажи предусматривает огромное количество бумаг, нужно быть готовым к тому, что придется выложить порядка € 200-300. Наиболее значимой статьей расходов, возникающей в процессе реализации сделки, является обслуживание нотариальной конторы. Это удобно тем, что государственные нотариусы при оценке своей работы, как правило, используют фиксированные ставки. Однако этот принцип применяется только в отношении суммы обязательного сбора. Во всем остальном, нотариусы будут ориентироваться на рыночную стоимость. Не стоит также забывать и о пошлине на приобретение местной собственности. Она взимается в размере 2,5% от суммы сделки, заключенной между продавцом и покупателем. В этом конкретном случае допускается снижение или увеличение ставки. Условия заключения договора согласовываются в процессе взаимного обсуждения деталей соглашения. Для того, чтобы покупка считалась успешно выполненной, ее необходимо зарегистрировать в уполномоченных органах и закрыть. Покупатель должен выполнить требования договора в течение двух месяцев. За это время он обязан заплатить регистрационный взнос, иначе операция будет признана недействительной. В обязанности продавца входит подготовка документации и проведение независимой оценки актива. Стоит учесть, что согласно требованиям болгарского законодательства, денежные переводы на сумму более € 7 500 должны осуществляться исключительно посредством банковской операции. А это, в свою очередь, приводит к возникновению расходов, связанных с комиссионными платежами. 
В ситуации, когда иностранец захочет получить дополнительный доход от своей собственности, сдав ее в аренду, он должен знать, что любая прибыль, полученная на территории страны, облагается налогом. В этом случае в действие вступает фиксированная ставка в размере 10%. Доход от прироста капитала, полученный при продаже жилья, также подлежит налогообложению по ставке 10%. Недвижимое имущество, переданное по праву наследования, налогом не облагается. Все подробности операций оговариваются при прочих обстоятельствах. Квартиры в Софии предусматривают высокий уровень валовой доходности, в т.ч. и с аренды помещений. Ликвидность апартаментов, расположенных в центре столицы, составляет около 6%. Наибольшей популярностью среди обеспеченных иностранцев пользуются квартиры в престижных дипломатических кварталах, неподалеку от консульств, музеев и университетов. В особенности особняки в зеленых парковых зонах. Наиболее перспективными районами эксперты называют престижные пригородные кварталы Бояны и Драгалевци. В этих районах возводятся современные жилищные комплексы, которые с каждым днем увеличивают количество квартир для сдачи в аренду. Сейчас именно эти районы дают стопроцентную гарантию окупаемости вложенных средств. Даже в случае приобретения маленьких квартир, процент их окупаемости составляет минимум 6,4%. Гарантировать постоянную доходность апартаментов в курортных районах страны практически невозможно. Такая тенденция связана с переменчивостью туристического потока, и его нестабильностью. Так что, если собственник претендует на регулярную прибыль, ему лучше отказаться от жилья в прибрежных и горнолыжных районах. Что касается местного законодательства, контролирующего договорные отношения между арендодателем и арендатором, то право последнего слова всегда будет за домовладельцем. В государстве отсутствует жесткий контроль за установкой арендной платы, в связи с этим любое соглашение – это результат договоренности между двумя сторонами. В договор может включаться способ оплаты арендного взноса, возможность последующего выкупа имущества, или установка периодического увеличения аренды. Принудительное выселение жильцов практически невозможно. Это обусловлено неэффективной работой судебной системы, которая значительно усложняет процесс выселения арендатора, нарушившего договор найма. Судебные разбирательства в основном инициирует арендодатель. Однако затягивание процедуры в конечном счете приводит не только к бюрократическим сложностям, но и к серьезным финансовым потерям. Необходимо отметить, что для принудительного выселения арендатора потребуется около двух лет.
- 1. Анализ рынка недвижимости в Болгарии
- 2. Предполагаемые финансовые затраты
- 3. Специфика продажи и аренды
- 4. Итоги
Анализ рынка недвижимости в Болгарии
В середине 2000-х в Болгарии наблюдался большой ажиотаж на первичном имущественном рынке. За это время стоимость одного квадратного метра подскочила более чем на 300%. Однако уже к концу 2008 года интерес потенциальных собственников стал спадать, и цена на апартаменты начала постепенно уменьшаться. К примеру, в 2009 году она снизилась на 25,72%, а если учесть корректировку с учетом инфляции, то спад цены оказался еще больше. В дальнейшем с каждым годом стоимость апартаментов продолжала стремительное падение вниз. Такую тенденцию можно наблюдать вплоть до 2014 года, когда стала проявляться активизация рынка. Уже через несколько лет цифры кардинально изменились в большую сторону. В это время эксперты отмечали тенденцию к увеличению стоимости одного квадратного метра жилья, которое в особо жаркие сезоны достигло 8,11%. Местные чиновники прикладывают максимум усилий для того, чтобы не просто удержать рынок в статичном состоянии, но и усилить его позиции на международной арене. С этой целью правительством страны используются различные техники и инструменты экономического воздействия, среди которых: снижение размера процентных ставок, и активизация экономики в целом. Как показывает статистика, подобные действия местных властей весьма эффективны. В соответствии со сведениями главного статистического ведомства страны, индекс цен в разрезе имущественного рынка во втором квартале 2018 года вырос на 7,51%. Схожие показатели можно увидеть и в процессе анализа аналогичных периодов. Мизерные процентные ставки стимулируют рост количества заинтересованных инвесторов, причем как местных, так и иностранных. Интересно, что с недавних пор особенно популярно заключение договоров купли-продажи еще до начала активных строительных работ. По прогнозам экспертов, активизации рыночного сегмента стоит ждать в среднесрочной перспективе. Особо активный спрос будет наблюдаться по отношению к собственности в крупных городах и прибрежных районах. Несмотря на то, что финансово независимые вкладчики готовы инвестировать свои активы в элитное жилье, достойных предложений на территории юрисдикции все еще недостаточно. На данный момент количество действующих строек не соответствует числу заинтересованных иностранцев. Болгарские девелоперские проекты по-прежнему не получили должного развития, из чего следует острый дефицит предложения. Реалии рынка таковы: строительный сектор не в состоянии удовлетворить не только внешний, но и внутренний спрос состоятельных граждан. Такая тенденция приводит к тому, что в ближайшее время цены на недвижимое имущество будут постепенно увеличиваться. Предполагаемые финансовые затраты
На сегодняшний день ориентировочные транзакционные расходы, включающие в себя оформительские и юридические затраты, составляют в среднем 5,3-10,6%. Ее окончательный размер определяется в зависимости от суммы операции. Помимо этого, потенциальному покупателю необходимо оплатить пошлину за передачу прав на имущество (не больше 0,1-3%) и нотариальные услуги (0,1-1,5%). Расходы, как правило, возникают, уже на первых этапах реализации сделки. В случае, если инвестор предпочтет перепоручить оформление собственности профессиональному агенту, придется также оплатить его услуги. Стоимость таких услуг зачастую стартует от 3% оценочной цены объекта. Стоит крайне внимательно подходить к выбору юридического представителя, поскольку в данном направлении часто работают мошенники, которые могут требовать платы за показ каждого особняка, даже если вкладчик не собирается его приобретать. Если потенциальный покупатель не имеет должного опыта работы со сделками купли-продажи, и в особенности, если он является иностранцем, лучше прибегнуть к услугам квалифицированного нотариуса. Юрист поможет представить интересы заявителя в процессе реализации передачи права собственности, и подготовит необходимые документы. Размер юридических расходов, преимущественно зависит от уровня его квалификации и сложности предполагаемой задачи. В данном случае стоит рассчитывать примерно на € 500. Покупатель, не являющийся резидентом юрисдикции, также нуждается в услугах профессионального переводчика. Можно воспользоваться услугами официальных бюро переводов, или прибегнуть к помощи переводчиков при министерстве иностранных дел. Обычно они взимают плату за каждую страницу переведенного документа. Поскольку сделка купли-продажи предусматривает огромное количество бумаг, нужно быть готовым к тому, что придется выложить порядка € 200-300. Наиболее значимой статьей расходов, возникающей в процессе реализации сделки, является обслуживание нотариальной конторы. Это удобно тем, что государственные нотариусы при оценке своей работы, как правило, используют фиксированные ставки. Однако этот принцип применяется только в отношении суммы обязательного сбора. Во всем остальном, нотариусы будут ориентироваться на рыночную стоимость. Не стоит также забывать и о пошлине на приобретение местной собственности. Она взимается в размере 2,5% от суммы сделки, заключенной между продавцом и покупателем. В этом конкретном случае допускается снижение или увеличение ставки. Условия заключения договора согласовываются в процессе взаимного обсуждения деталей соглашения. Для того, чтобы покупка считалась успешно выполненной, ее необходимо зарегистрировать в уполномоченных органах и закрыть. Покупатель должен выполнить требования договора в течение двух месяцев. За это время он обязан заплатить регистрационный взнос, иначе операция будет признана недействительной. В обязанности продавца входит подготовка документации и проведение независимой оценки актива. Стоит учесть, что согласно требованиям болгарского законодательства, денежные переводы на сумму более € 7 500 должны осуществляться исключительно посредством банковской операции. А это, в свою очередь, приводит к возникновению расходов, связанных с комиссионными платежами. Специфика продажи и аренды
В ситуации, когда иностранец захочет получить дополнительный доход от своей собственности, сдав ее в аренду, он должен знать, что любая прибыль, полученная на территории страны, облагается налогом. В этом случае в действие вступает фиксированная ставка в размере 10%. Доход от прироста капитала, полученный при продаже жилья, также подлежит налогообложению по ставке 10%. Недвижимое имущество, переданное по праву наследования, налогом не облагается. Все подробности операций оговариваются при прочих обстоятельствах. Квартиры в Софии предусматривают высокий уровень валовой доходности, в т.ч. и с аренды помещений. Ликвидность апартаментов, расположенных в центре столицы, составляет около 6%. Наибольшей популярностью среди обеспеченных иностранцев пользуются квартиры в престижных дипломатических кварталах, неподалеку от консульств, музеев и университетов. В особенности особняки в зеленых парковых зонах. Наиболее перспективными районами эксперты называют престижные пригородные кварталы Бояны и Драгалевци. В этих районах возводятся современные жилищные комплексы, которые с каждым днем увеличивают количество квартир для сдачи в аренду. Сейчас именно эти районы дают стопроцентную гарантию окупаемости вложенных средств. Даже в случае приобретения маленьких квартир, процент их окупаемости составляет минимум 6,4%. Гарантировать постоянную доходность апартаментов в курортных районах страны практически невозможно. Такая тенденция связана с переменчивостью туристического потока, и его нестабильностью. Так что, если собственник претендует на регулярную прибыль, ему лучше отказаться от жилья в прибрежных и горнолыжных районах. Что касается местного законодательства, контролирующего договорные отношения между арендодателем и арендатором, то право последнего слова всегда будет за домовладельцем. В государстве отсутствует жесткий контроль за установкой арендной платы, в связи с этим любое соглашение – это результат договоренности между двумя сторонами. В договор может включаться способ оплаты арендного взноса, возможность последующего выкупа имущества, или установка периодического увеличения аренды. Принудительное выселение жильцов практически невозможно. Это обусловлено неэффективной работой судебной системы, которая значительно усложняет процесс выселения арендатора, нарушившего договор найма. Судебные разбирательства в основном инициирует арендодатель. Однако затягивание процедуры в конечном счете приводит не только к бюрократическим сложностям, но и к серьезным финансовым потерям. Необходимо отметить, что для принудительного выселения арендатора потребуется около двух лет. 
