Недвижимость за криптовалюту: где и как покупают недвижимость за биткоины?

Криптовалюта – это цифровая альтернатива традиционным деньгам, однако принципы ее выпуска, обращения и налогообложения существенно отличаются от правил, применяемых к обычным национальным валютам.

Наиболее известной и распространенной криптовалютой считается биткоин (Bitcoin), который появился в 2009 г. и стал основой для десятков других популярных видов криптовалют, как Litecoin или Bitcoin Cash. Сегодня также активно используются Ethereum, Monero, Ripple, Tether и др. – вы сможете приобрести одежду, машину или недвижимость за криптовалюту, хотя процесс такой покупки будет иметь свои нюансы.

Особенностью криптовалюты считается ее независимость от банковских структур и, соответственно, от государства. Кроме того, оплата криптой проходит гораздо быстрее и с минимальным размером комиссии.  Именно поэтому вы сможете купить недвижимость за криптовалюту и оформить сделку за более короткий срок – к примеру, перевод биткоинов занимает до получаса, тогда как перевод такой же суммы средств по  SWIFT иногда длится неделю.

Покупка недвижимости за криптовалюту

Недвижимость за крипту в 2025 г. можно купить тремя способами:

1. Конверсия – этот алгоритм считается наиболее распространенным и удобным. Суть процесса заключается в том, что сделка проходит через легального посредника – вы перечисляете свои биткоины агентству, которое рассчитывается с продавцом самостоятельно;
2. Напрямую приобрести недвижимость за криптовалюту возможно расчетом с продавцом – вы переводите ему крипту, нотариус фиксирует совершение транзакции (обычно требуется 3-6 подтверждений) и регистрирует сделку;
3. Сделка через NFT-аукцион проводилась лишь единожды (Киев, 2017 г.), однако эксперты считают этот способ крайне перспективным из-за низкой налоговой ставки, а также из-за более простого и быстрого алгоритма оформления. 

Покупка недвижимости за рубежом сегодня является выгодной и, даже можно сказать необходимой, опцией для многих бизнесменов, “цифровых кочевников” и т.д. – собственное жилье дает возможность оформить легальный статус на проживание (ВНЖ, ПМЖ, гражданство). Такой статус, в свою очередь, предоставляет иностранцу и членам его семьи многочисленные привилегии – безвизовый режим посещения стран мира, включая государства Евросоюза, возможность оптимизации налогообложения, доступ к банковским, медицинским или образовательным услугам европейского уровня. 

Именно поэтому спрос на зарубежную недвижимость продолжает расти, а в последние годы увеличилось число стран, где разрешено проводить подобные сделки за криптовалюту.

Где можно покупать недвижимость за криптовалюту?

Приведем небольшой список стран, в которых легально проводятся сделки купли-продажи недвижимости за криптовалюту:

• Швейцария законодательно ввела право на нотариальное оформление недвижимости за крипту, поэтому некоторые кантоны установили соответствующую процедуру (например, Лугано, Цуг и др.). Теперь там право собственности регистрируется после внесения криптокошелька в реестр и шестикратного подтверждения о проведенной операции.  Швейцарский налоговый кодекс не предусматривает уплату налога на прирост капитала в случае нерегулярных сделок по купли-продажи недвижимости, а нотариальный сбор составляет максимум 1%.
• Португалия. В 2021 г. законодательно было разрешено покупать недвижимость за криптовалюту с обязательной нотариальной проверкой по AML-протоколу. Страна предлагает иностранцам “Золотую визу” – статус ВНЖ за инвестиции и данная программа предусматривает перевод денег только в евро, однако опция покупки недвижимости в рамках программы более недоступна. Тем не менее, если вы хотите приобрести недвижимость для личного использования или для сдачи в аренду, то можете это сделать без привязки к программе. Вам придется оплатить нотариальный сбор (максимум 0,5%), а также налог на прирост капитала, если финансовые средства удерживались вами больше года. Если же срок удержания меньше года, то налог платить не нужно. 
• Греция легализовала операции с криптой с 2025 г. – теперь здесь тоже можно купить недвижимость за криптовалюту, правда, с обязательным банковским переводом денежных средств на счет продавца. Поэтому иностранцы, желающие получить ВНЖ “Золотая виза” в Греции за приобретение недвижимости, могут сегодня легально продать криптовалюту и купить нужный объект. По условиям инвестиционной программы, минимальная стоимость объекта должна составлять 250 тысяч евро, срок оформления – до полугода, а срок действия статуса – 5 лет с возможностью продления. Налоги при подобных операциях предусмотрены в размере 5% (на прирост капитала), подоходный налог 9-44% (стейкинг, майнинг) и 22% (корпоративный).  
• Турция также предлагает лояльные условия для операций с криптой – криптовалюта признана активом, однако вы можете ею рассчитаться за покупку недвижимости, если продавец на это согласится. В договоре купли-продажи обязательно будет привязка к доллару или к турецкой лире, хотя банкам теперь разрешено открывать и криптовалютные счета. Все финансовые учреждения, работающие с криптой, обязаны получать лицензии и разрешения, ставки налогов при покупке жилья приятно удивляют –  предусмотрен одноразовый платеж (4% от стоимости объекта), зато отсутствует налог на прирост капитала.  Вы можете не только приобрести недвижимость в Турции за криптовалюту, но и обеспечить для себя и своей семьи гражданство (за 400 тысяч долларов вложений) или ВНЖ (за 200 тысяч долларов) – в стране действуют соответствующие инвестиционные программы по предоставлению легальных статусов на проживание. 
• Грузия разрешила крипто-расчеты еще в 2019 г., впоследствии существенно упростив процесс регистрации недвижимости за криптовалюту – теперь это занимает 15 минут, если вы провели платеж через легальные биржи типа Binance. Для покупателей предусмотрена уплата государственной пошлины 0,05%, налог на прирост капитала отсутствует. 

Схожие условия использования криптовалюты при покупке недвижимости наблюдаются и в других странах, например:

Страна	Расчет криптой	Расчет криптой через конвертацию	Налог на прирост капитала	Налог при покупке
Вануату	Да	Да	Отсутствует	Отсутствует
США	Да	Да	0-20%	0,5-2%
Таиланд	Да	Да	15%	0,5%
Сингапур	Нет	Да	Отсутствует	3-4%
Индонезия	Нет	Да	0,1% с каждой операции	10%
Кипр	Нет	Да	20%	0,25-1%

Сведения, кратко изложенные в таблице, обладают рядом нюансов – например, прямой расчет криптовалютой за покупку недвижимости доступен не везде, а только в некоторых штатах США. Также при покупке необходимо учитывать расходы на нотариальные услуги – обычно они составляют около 1%.  

Интересное положение сложилось на Кипре – хотя прямой расчет криптовалютой здесь не практикуется, несколько подобных сделок уже состоялось.  Недвижимость Кипра пользуется широким спросом у зарубежных инвесторов – за приобретение жилья иностранец может оформить легальный статус на проживание. Правда, для участия в этой программе необходимо открыть счет в кипрском банке и конвертировать криптовалюту в евро, а также доказать легальность получения финансовых средств.

Вы можете также купить недвижимость в Дубае за криптовалюту через конвертацию – т.е., продаете крипту на лицензированной бирже и переводите средства на escrow-счет продавца объекта или нотариуса. После подтверждения поступления денег нотариус регистрирует договор о купли-продажи недвижимости, и вы получаете объект в собственность. Такой же алгоритм действий ожидает покупателей недвижимости за биткоины в Сингапуре, в Турции, в некоторых штатах США и др.

Можно ли купить недвижимость за криптовалюту в любой стране мира?

В 2025 г. запрещены любые операции с криптовалютой в следующих государствах:

• Алжир, Марокко, Тунис, Катар, Египет;
• Ирак, Бангладеш, Непал, Китай;
• Частичные ограничения действуют также в Казахстане, Ливане, Нигерии – в этом списке 42 государства. 

Основания для подобных ограничений различны – например, Тунис запретил оборот крипты из-за рисков для национальной валюты, Египет ввел запрет по религиозным соображениям, а Китай пытается развивать свою цифровую валюту. 

Именно поэтому при выборе юрисдикции, где вы планируете приобрести недвижимость за криптовалюту, необходимо обращать внимание на законодательные нормы и правила оборота денежных средств.

Недвижимость за криптовалюту: плюсы и минусы процесса купли-продажи

Несомненными преимуществами покупки недвижимости за криптовалюту считаются следующие факторы:

• Скорость перевода средств;
• Низкая процентная ставка за перевод – от 0,1% от суммы;
• Отсутствие ограничений по сумме перевода;
• Оплачивая недвижимость криптовалютой, вы защищаетесь от инфляции;
• Криптовалютные накопления, в отличие от финансовых средств на банковском счету, не подвергаются дополнительным проверкам – только банки требуют подтверждения легальность получения денег;
• Вы сможете покупать недвижимость за криптовалюту без обязательного открытия банковского счета – например, такая возможность есть в Португалии.

Наконец, с криптовалютным счетом у вас всегда будут более гибкие условия – к примеру, можно по предварительной договоренности с продавцом переводить половину суммы договора наличными или обменять потом квартиру на другой вид крипты. 

Однако при покупке недвижимости за криптовалюту необходимо обязательно учитывать некоторые нюансы:

• Первым делом обязательно проверьте легальность крипто-платежей в государстве, где вы планируете оформить сделку;
• Разумнее проводить операции на известных криптобиржах, как Kraken или Binance – привлекайте только официальных агентов рынка;
• Обратите внимание, что законодательства разных стран по-разному начисляют налоги за операции с криптой – где-то такие начисления вообще отсутствуют, а где-то находятся на том же уровне, что и обычные условия покупки недвижимости;
• Курс биткоина постоянно колеблется, поэтому подобные договоры предусматривают перевод средств непосредственно в момент подписания соглашения о купли-продажи;
• После завершения сделки вам необходимо оплатить также все предусмотренные законом налоги и сборы. 

Также немаловажно знать, что при участии криптобиржи в сделке в некоторых странах обязательна проверка легальности происхождения криптовалюты. 

Купить недвижимость за криптовалюту сегодня становится повседневным делом, однако в этом процессе все еще много “подводных камней”, поэтому разумнее обращаться за квалифицированной помощью к специалистам.