Недвижимость в Турции: что полезно знать инвестору?

Проведя пару недель в гостеприимной Турции, многие туристы задумываются о покупке собственного жилья в этой стране, ведь тогда сюда можно будет приезжать в любое время и не заморачиваться бронированием отеля или гостиничным распорядком дня. Кроме того, купив недвижимость в Турции и выполнив условия инвестиционной программы, вы сможете получить легальный статус на проживание в этой стране, и это сделает вашу жизнь еще более комфортной. Рассмотрим все преимущества и нюансы инвестиций в недвижимость в Турции.

Недвижимость в Турции: краткие сведения о рынке, стоимости объектов

Несколько последних десятилетий Турция переживает настоящий строительный бум, в результате которого появились современные курортно-туристические городки, уютные жилые кварталы со всей необходимой инфраструктурой, отельные комплексы и пр. – каждый потенциальный покупатель легко найдет с десяток вариантов подходящих ему объектов. Небольшие квартиры, роскошные виллы, складские помещения или скромные косметологические кабинеты предлагаются в аренду или на продажу, а рынок недвижимости Турции продолжает стремительно развиваться. 

Стоимость жилых объектов в Турции в сравнении с 2024 годом увеличилась на 19-43% (в зависимости от региона), стоимость аренды выросла на 40,5%, а доходность жилья сегодня составляет 7-15%. Несмотря на рост цен, рынок купли-продажи недвижимости продолжает активно расти – количество сделок в 2025 году увеличилось на 25% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, хотя наблюдается некоторое снижение доли сделок, заключенных иностранцами. 

Рассмотрим примерные цены на недвижимость в Турции по состоянию на конец 2025 года:

Тип объекта	Стамбул	Анкара	Измир	Анталия
1-комнатная квартира (50м2)	60 тысяч долларов	32 тысячи долларов	19 тысяч долларов	50 тысяч долларов
2-комнатная квартира(80м2)	96 тысяч долларов	51 тысяча долларов	31 тысяча долларов	80 тысяч долларов
3-комнатная квартира(100м2)	132 тысячи долларов	70 тысяч долларов	43 тысячи долларов	110 тысяч долларов
Дом, вилла(150м2)	От 300 тысяч долларов	От 100 тысяч долларов	От 100 тысяч долларов	От 250 тысяч долларов

При этом, вы легко найдете в Стамбуле для проживания скромную однокомнатную квартиру за 30-40 тысяч долларов, либо роскошную виллу за 1,5-6 миллионов долларов – рынок недвижимости Турции предлагает самые разнообразные и неожиданные варианты жилых объектов.

Наиболее дорогое жилье (3,5 -2,5 тысячи долларов за 1м2) в Стамбуле находится в районах Sarıyer, Beşiktaş, Bakırköy, Beykoz и Kadıköy, более доступные цены на объекты недвижимости (650-930 долларов за 1м2) фиксируются в Avcılar, Sultangazi, Esenyurt и в Güngören. Однако следует учитывать, что в некоторых районах и микрорайонах Стамбула, Анкары, Измира и Антальи иностранцы не имеют право покупать жилье для участия в иммиграционных программах, предусматривающих выдачу ВНЖ или гражданства Турции за инвестиции в недвижимость. Вы вправе купить или арендовать апартаменты и в “закрытых” районах Турции, но владение такой недвижимостью не дает права оформить ВНЖ или участвовать в инвестиционной программе гражданства через покупку жилья.

Недвижимость в Турции: преимущества покупки 

К несомненным плюсам приобретения жилья в Турции можно отнести: 

• Наличие всех возможных счетчиков в любом жилье – это позволяет платить только за потраченные ресурсы (газ, вода, электричество);
• Сдача жилья в эксплуатацию только после окончания всех отделочных работ – вам не придется после покупки квартиры клеить обои или класть паркет;
• Высокое качество ремонта в квартирах – повсеместное использование мрамора и гранита в отделочных работах дает возможность жить в апартаментах, которые выглядят стильно, дорого и современно;
• Любые проблемы с бытовыми авариями (например, неработающий лифт, протечка крана, искрящая розетка и пр.) решаются практически мгновенно при обращении к особому смотрителю жилого комплекса (капыджи) – эта должность подразумевает оказание всевозможных услуг жителям;
• Каждый жилой комплекс включает в себя определенную инфраструктуру – например, для ЖК эконом-класса предусмотрено наличие бассейна, мангала, зоны отдыха во дворе, а в более элитных комплексах расположены аквапарки, салоны красоты, рестораны и т.д.

Если вы приобрели недвижимость в Турции для постоянного проживания здесь с семьей, то обязательно оцените просторные дворы с детскими площадками и зелеными зонами – территория жилого комплекса находится под наблюдением и тщательно огорожена, поэтому безопасность гарантирована. Кроме того, школы и детсады увозят и привозят детей на автобусах прямо к воротам ЖК – вам не придется сопровождать своих детишек в учебные заведения.

Если же вы планируете сдавать приобретенную квартиру в аренду, то нужно учитывать, что с 2024 года арендодатель в Турции обязан получать лицензию на оказание таких услуг, также введены и другие правила управления недвижимостью. 

Купив недвижимость в Турции определенной стоимости, вы сможете претендовать на оформление статуса резидента, поэтому полезно будет узнать условия соответствующих миграционных программ. 

ВНЖ в Турции за недвижимость

Миграционная программа по предоставлению ВНЖ зарубежным инвесторам за вложения в недвижимость в Турции в 2026 году включает следующие требования:

• Достижение заявителем совершеннолетия, отсутствие судимости, легальность дохода;
• Покупка жилой недвижимости стоимостью от 200 тысяч долларов;
• Оплата государственных сборов и налога на переход собственности, оценки объекта, составление техпаспорта и пр. 

В заявку разрешено включить супругу(а) и детей, срок действия статуса составляет 2 года с возможным многократным продлением. Через 5 лет вы сможете подать заявление с просьбой о гражданстве по процедуре натурализации, а получив паспорт, сможете продать инвестиционную недвижимость и вернуть вложенные средства. 

Чаще всего инвесторы приобретают жилье для собственного проживания или покупают недвижимость в Турции для сдачи в аренду. Прибыльность от сдачи в аренду достигает 15%, поэтому вы все 5 лет удержания в собственности сможете получать вполне приличный, стабильный доход. 

ВНЖ за недвижимость в Турции предоставляет вам право постоянно проживать в спокойной стране с теплым, комфортным климатом, а также пользоваться социальными благами – например, оформить государственный полис для обращения в клиники Турции, которые известны высоким уровнем медицинских услуг. 

Недвижимость в Турции для ВНЖ

Чтобы получить вид на жительство в Турции за недвижимость, необходимо придерживаться определенных критериев выбора будущего объекта:

• Участие в инвестиционной программе гарантируется только при покупке жилой недвижимости;
• Инвестору разрешено приобретать только один объект недвижимости;
• Иностранному инвестору разрешено покупать недвижимость только в определенных районах Турции.

Популярностью пользуется опция покупки недвижимости в Турции от застройщика – это дает возможность будущему инвестору приобрести более роскошное жилье за более низкую стоимость. Однако здесь следует очень тщательно выбирать застройщика, чтобы не потерять вложенные средства, поэтому обязательно привлекайте квалифицированного юриста для сопровождения сделки. 

Сотрудники лицензированного миграционного агентства подробно проконсультируют вас по всем вопросам приобретения турецкой недвижимости, помогут выбрать наиболее оптимальный вариант объекта, ориентируясь на актуальные сведения о закрытых районах для иностранных инвесторов. 

Гражданство в Турции при покупке недвижимости

Гораздо больше преимуществ и прав дает турецкий паспорт, который также можно приобрести за инвестиции в недвижимость. 

Чтобы получить гражданство Турции за покупку недвижимости, необходимо выполнить следующие условия соответствующей инвестиционной программы:

1. Инвестор должен быть совершеннолетним, несудимым, не находиться под санкциями и не иметь опасных инфекционных заболеваний.
2. Инвестор приобретает недвижимость в Турции минимальной стоимостью 400 тысяч долларов – разрешено покупать объекты на первичном или вторичном рынке, как жилые, так и коммерческие.
3. Инвестор оплачивает регистрацию права собственности, юридические услуги и НДС (1-18%).

Вместе с главным заявителем гражданство Турции могут получить супруг(а) и несовершеннолетние дети, а также родители. Оформление занимает примерно 3-6 месяцев, срок обязательного удержания инвестиционной собственности составляет 3 года.  

Турецкие граждане пользуются безвизовым режимом въезда более, чем в 120 стран, включая Японию, Гонконг и др. Кроме того, вы сможете получить TBV – визу для ведения бизнеса в Соединенных Штатах и доступ к социальным благам турецкого государства (медицина, образование, пенсионное обеспечение и пр.).

Недвижимость в Турции для гражданства

К объектам, которые планируется использоваться в качестве инвестиций для получения гражданства Турции, правительственная программа выдвигает следующие требования:

1. Жилье, которое вы планируете купить для участия в этой инвесторской программе, не должно быть уже использованным в прошлом для такой же цели – т.е., если предыдущие владельцы недвижимости успели купить квартиру в Турции и получить гражданство именно под этот объект, то вы уже не сможете указать его как инвестицию. 
2. В качестве подтверждения о выполнении своих обязательств претендент на гражданство Турции обычно предъявляет договор купли-продажи, справку от лицензированного оценщика недвижимости, а также еще 2 важных документа – tapu (свидетельство о собственности) и iskan (акт о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию). Для будущей продажи вам обязательно потребуется Genel iskan (общий техпаспорт на все здание) и Ferdi iskan (документ о вводе в эксплуатацию отдельных апартаментов), поэтому необходимо еще при покупке недвижимости получить у продавца или застройщика все перечисленные документы. 
3. С 2023 года иностранец не может купить часть объекта, а также приобретать недвижимость Турции у юрлица, если в число акционеров входят зарубежные бизнесмены, владеющие более 50% акций. 
4. Если вы за 400 тысяч долларов покупаете участок земли с целью получения инвестиционного гражданства Турции, то следует знать – максимальная площадь участка должна составлять 30 гектаров, при этом участок должен занимать менее 10% от общей площади района.  

Из других ограничений стоит упомянуть запрет на покупку недвижимости возле военных объектов, а также невозможность для граждан Украины и РФ купить недвижимость в Турции для гражданства в прибрежных черноморских районах. 

Покупка недвижимости в Турции: на что нужно обращать внимание

Перечислим некоторые нюансы, на которых стоит заострить внимание тем, кто решил купить недвижимость в Турции и получить гражданство или ВНЖ:

1. При покупке квартиры или дома в Турции лучше всего, безусловно, лично прилететь в страну и осматривать все варианты недвижимости, которые предлагает риелтор. Для этого солидные компании-застройщики даже организовывают специальные просмотровые туры с бесплатным проживанием в отеле на 2-3 дня, компенсируя затем и стоимость перелета в случае заключения сделки. Уточняйте про такую возможность у продавцов недвижимости Турции. 
2. Купить недвижимость в Турции можно и по результатам видео-туров – вам присылают подробные видеоролики съемки нескольких объектов, либо проводят экскурсию в режиме онлайн-включения. Второй вариант предпочтительнее, так как вы сможете уточнять и задавать вопросы прямо по ходу съемки, к примеру, попросите акцентировать камеру на окна, если покупаете апартаменты на первом этаже с отдельным входом (giriş kat). Суть просьбы в том, чтобы убедиться – вам предлагают именно первый этаж, а не подвал или полуподвал (bodrum kat). Схожая ситуация возникает при покупке апартаментов на верхних этажах – такие квартиры обычно двухэтажные, поэтому очень популярны, однако не все они качественно изолированы от крыши, которая сильно нагревается летом. 
3. Неприятным сюрпризом в купленной недвижимости может стать плесень, особенно – если есть нарушения в технологии термоизоляции фундамента здания или объект относится к старому фонду недвижимости Турции. Превентивное решение этой проблемы – только самостоятельный и очень внимательный осмотр квартир, в т.ч., можно попроситься на экскурсию к соседям в этом же здании. Если же проблема плесени обнаружилась уже после покупки, то вам придется бороться с ней химикатами и последующим косметическим ремонтом – не расстраивайтесь, недвижимость в Турции довольно часто поражается грибком, однако это легко исправляется.
4. Вторым неприятным бытовым сюрпризом может стать отсутствие отопления в домах с недостаточной термоизоляцией – предостережение относится больше к устаревшему фонду недвижимости Турции. Вместе с тем, в 2025 году согласно местному жилищному законодательству, на объектах площадью более 2 тысяч квадратных метров должно быть централизованное отопление. Кроме того, большинство зданий сегодня строятся с функцией подогрева пола, с кондиционерами, либо с автономными системами отопления для конкретного жилого комплекса.
5. Обратите особое внимание на правильное оформление документов. К примеру, при покупке еще строящегося жилья необходимо проследить, чтобы в договоре с застройщиком обязательно присутствовал пункт о передаче вам Genel и Ferdi iskan. При покупке готовой квартиры проверьте описание объекта – должна быть указана опция “kat mülkiyeti”, т.е., все здание введено в эксплуатацию, и конкретная квартира имеет оба документа iskan. 

Недвижимость в Турции – выгодное и полезное вложение финансовых средств, поэтому пользуется постоянным и высоким спросом у иностранных бизнесменов. Если вы хотите купить недвижимость в Турции и получить гражданство или ВНЖ, то обязательно заручитесь профессиональной юридической поддержкой и проконсультируйтесь с сертифицированным иммиграционным агентом.