Многие состоятельные иностранцы хотят приобрести недвижимость в Португалии и на это есть ряд причин. Эта страна с мягким климатом, интересной культурой и высоким уровнем жизни идеально подходит для инвестирования и переезда в Европу со всей семьёй. В выборе недвижимого объекта покупателей ограничивает только собственный бюджет и пожелания. Местные законы не диктуют, в каком районе покупать помещение, сколько оно должно стоить, для чего предназначаться, стоит ли сдавать собственность в аренду.
Приобретение недвижимости любой стоимости позволяет претендовать на Шенгенскую мультивизу и въезжать в любую страну, подписавшую соглашение на 90 дней из 180. При желании и возможности можно выбрать объект с более высоким ценником и рассчитывать на ВНЖ за инвестиции для всей семьи. Подробнее об этом читайте ниже. Также из статьи вы узнаете, как купить недвижимость в Португалии.
Как выбрать недвижимость в Португалии «под программу» ВНЖ за инвестиции?
ВНЖ за инвестиции или так называемые «Золотые визы» состоятельным иностранцам здесь стали выдавать с 2012 года. Оформить статус можно разными способами, но наибольшей популярностью у состоятельных иностранцев пользуется вариант покупки недвижимости в Португалии. Минимальный порог при покупке объекта для личного пользования в приоритетных зонах составляет 500 000 евро. Если недвижимость представляет историческую ценность и требует восстановительных работ, то минимальная стоимость снижается до 350 000 евро. Если инвестор вкладывается в регион с низкой плотностью населения, то в недвижимый объект придётся вложить от 280 000 евро.
С начала 2022 года «Золотую визу» можно будет получить, купив недвижимость во внутренних регионах, на Мадейре и Азорских островах. Лиссабон, Порту и прибрежные зоны выходят из программы. Кроме того, ожидается рост минимальных сумм инвестиций. Стоит поторопиться и до конца года приобрести объект в одной из приоритетных зон.
«Золотая виза» Португалии даёт инвесторам ряд преимуществ, например:
- ◈
свободу перемещения по Шенгенскому пространству и возможность пребывания в любой стране до 90 дней в каждом полугодии;
- ◈
возможность жить и работать в Португалии;
- ◈
право на обучение детей в европейских вузах без оформления студенческих виз;
- ◈
отсутствие обязательных требований к проживанию. В первый год на территории Португалии нужно будет находиться в течение семь дней, а в последующие – в течение двух недель;
- ◈
возможность претендовать на ПМЖ или паспорт через пять лет без экзаменов на знание языка;
- ◈
право включить в заявку на ВНЖ всю семью: супругу, детей до 26 и родителей от 65 лет. Взрослые дети и родители должны финансово зависеть от инвестора.
Обязанности иностранного покупателя недвижимости
Покупатели недвижимости освобождаются от налога на имущество в первые десять лет владения.
Если вы намерены жить в Португалии и вести трудовую или предпринимательскую деятельность, то ставка подоходного налога снижается с 40% до 20%.
Помните, что доходами португальское законодательство считает не только зарплату или прибыль от бизнеса, но и пенсию, прибыль при сдаче недвижимости в аренду, дивиденды и так далее.
Риелторы и нотариусы
По закону вы сами в праве решать, пользоваться ли услугами юристов и риелторов при заключении сделки. Но, если вы гражданин страны, не входящей в ЕС, в принимающей стране у вас должен быть налоговый представитель. Обычно это юрист, который помогает в процессе покупки. Если у вас нет адреса регистрации в Португалии, укажите его адрес для официальной переписки.
Риелтор отвечает за чистоту сделки и обязуется узнать и предоставить всю информацию об объекте и текущем владельце. Если не обратиться за помощью к профессионалам, есть риск попасть в неприятную ситуацию. В Португалии действует закон о суброгации, согласно которому долги закрепляются не за владельцем, а за объектом недвижимости. Чтобы не платить долги за совершенно чужого вам человека, поручите проверку кредитной истории продавца хорошему юристу.
Ещё одна проблема, с которой могут столкнуться иностранные покупатели – дисперсия прав собственности. В основном это явление характерно для домов в сельской местности. Чаще всего недвижимость там передаётся по наследству и в разных долях делится между людьми с различной степенью родства. Часто бывает так, что один наследник выбранного дома, например, находится в США, другой – в Австралии, а третий – в одной из стран Африки. Чтобы согласовать сделку со всеми владельцами, понадобятся недели или месяцы, а без согласования хотя бы с одним собственником завершить сделку по закону не представляется возможным. В таких ситуациях лучше отказаться от покупки и рассмотреть другой вариант. Стоит на ранних стадиях обратиться к юристу, который узнает, сколько собственников у объекта и скажет, стоит ли рассчитывать на его покупку.
Если здание не зарегистрировано в реестре, это тоже может стать причиной проблем. Они не возникнут, если речь идёт о сарае или пристройке, которые несложно снести. Если не зарегистрирован дом, время, потраченное на сделку, будет безвозвратно потеряно. Роль юриста заключается в том, чтобы доработать документацию: обновить записи в реестре и зарегистрировать все объекты, расположенные на территории. В свою очередь риелтор обсуждает с продавцом все детали и расходы, которые несёт каждая из сторон.
Этапы покупки недвижимости в Португалии
- 1.
Исследование рынка, выбор вариантов, осмотр объекта. На этом этапе понадобится помощь оценщика и юриста. Первый определит, адекватна ли стоимость недвижимости и проверит объект на наличие проблем. Последний проверит историю объекта и всех владельцев, обезопасив таким образом от проблем с наследниками, регистрацией и долгами прошлого владельца.
- 2.
Составление доверенности. Составьте генеральную доверенность на юриста, если нет возможности присутствовать в стране и участвовать во всех этапах.
- 3.
Получение ИНН и открытие счёта в банке. Купить недвижимость в Португалии можно только при наличии индивидуального налогового номера. Он необходим для открытия банковского счёта, к которому будут прикреплены все счета по обслуживанию недвижимого объекта. Получить ИНН помогают юрист и налоговый представитель. После присвоения идентификационного налогового номера иностранец приобретает статус налогового резидента. При личном присутствии на эту процедуру уйдёт несколько дней. Если оформлять доверенность на юриста, понадобится примерно три недели с учётом времени на пересылку бумаг.
- 4.
Резервация объекта и подписание предварительного соглашения. В договоре нужно прописать состояние объекта, обязательства сторон, условия оплаты. Задаток составляет 10-30% от стоимости недвижимости. Если продавец отказывается от сделки, должен вернуть эту сумму в двойном размере. Если покупатель передумывает, задаток остаётся у текущего собственника. Вся документация заполняется на государственном языке, и лучше воспользоваться услугами переводчика.
- 5.
В процессе подготовки документов или за 1-2 дня до окончательного заключения сделки необходимо уплатить гербовый сбор и муниципальный налог на переход права собственности.
- 6.
Работа с документами. Потребуется предоставить подтверждение уплаты налогов, удостоверения личности сторон, документ о назначении недвижимости, сертификат с указанием её расположения, всех производимых с ней действий, привязанных долгов (если таковые есть), свидетельство о регистрации в налоговом органе, техпаспорт. Собрать и подготовить все бумаги можно за 1-2 месяца.
- 7.
Заключение договора купли-продажи. Окончательную версию договора подписывают в конторе нотариуса. Покупатель получает ключи, документы на новую собственность и чек об оплате полной суммы.
- 8.
Подписанный договор отправляют в реестр недвижимости, где регистрируют имущество на нового собственника. В земельном кадастре выдают подтверждающий документ.
Дополнительные затраты
Гербовый сбор составляет 0,8% стоимости объекта, прописанной в договоре. Налог на передачу прав собственности может колебаться от 0 до 8% в зависимости от цены и типа жилого объекта.
Приобретая земельный участок, необходимо заплатить налог в размере 5%. Риелторские агентство берёт за свои услуги 3-5%. 1-1,5% уйдёт на оплату работы юриста. Обычно это приблизительно 250-270 евро.
Регистрация права собственности будет стоить 250 евро. Если привлекались ипотечные средства, то стоимость возрастает до 400 евро. Чтобы зарегистрировать на покупателя коммунальные счета, придётся заплатить около 100 евро.
