ОАЭ привлекает иностранных граждан лояльным фискальным законодательством и широкими возможностями для самореализации. Здесь много ликвидного жилья и коммерческих объектов, инвестируя в которые, можно получить разрешение на проживание в государстве. В этой статье поговорим о том, как купить недвижимость в ОАЭ, и какие права и обязанности приобретает иностранный покупатель.
Недвижимость в ОАЭ: права и обязанности при покупке
Страна происхождения покупателя не имеет принципиального значения. Правда, не все районы доступны для иностранных граждан. Не ограничены в выборе района только лица арабской национальности и компании, зарегистрированные на территории стран Персидского залива.
Лучше всего покупать объекты в так называемых фрихолд-зонах. Недвижимость в таких местах полностью принадлежит покупателю и может продаваться, сдаваться в аренду, переходиться в дар и по наследству.
Также в Эмиратах есть так называемые лизхолд-регионы, где недвижимое имущество можно арендовать на длительный срок. Максимальный период владения может достигать 99 лет. В качестве владельца выступает застройщик, которому иностранец теоретически обязан вернуть объект после окончания срока действия договора. На практике соглашение можно переоформить на родственников или себя, либо перепродать жилье, отдав покупателю оставшийся срок аренды. Заключать подобные соглашения могут выходцы из арабских государств. До 2006 года иностранцам была доступна только аренда недвижимого имущества на 99 лет. Потом власти приняли закон, разрешивший распоряжаться недвижимой собственностью наравне с местными жителями.
В 2019 году правительство начало выдавать иностранцам, которые инвестируют в недвижимые объекты, «Золотые визы». Купив недвижимость стоимостью от 273 000 долларов, можно претендовать на двухгодичный ВНЖ. Если инвестировать 1,36 млн долларов, можно рассчитывать на пятилетнюю визу. Разрешение на десятилетнее проживание в принимающем государстве можно получить при инвестициях в размере от 2,72 млн долларов.
Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет, но каждый год нужно платить взнос на содержание здания и территории, прилегающей к нему. Точная ставка варьируется в зависимости от застройщика и района, и в среднем составляет 14,6-58,7 долларов за квадрат.
Сделка с недвижимостью шаг за шагом
После того как вы определитесь с нужным объектом, необходимо заключить предварительный договор на английском или арабском языке. Заверять его у нотариуса нет необходимости. Дополнительные условия следует прописать в приложении к договору. Для этого лучше проконсультироваться с юристом, который посоветует, что указывать, учитывая особенности предложения. В договоре обязательно должны быть указаны:
- ◈
адрес объекта, который фигурирует в сделке;
- ◈
сумма сделки;
- ◈
ответственность покупателя и продавца.
Распределение и сроки внесения дополнительных платежей
Покупая новострой, убедитесь, что в договоре прописаны сроки сдачи объекта в эксплуатацию. Также должна быть указана сумма компенсации, которую застройщик обязуется выплатить, если не завершит строительство до указанной даты.
Второй шаг – подписание договора о купле-продаже. Его также называют меморандумом о взаимопонимании или контрактом F. На этом этапе покупатель вносит аванс в размере 10%, а иногда и более. Справка о передаче аванса хранится у риелтора. Если сделка проходит, покупатель обратно получает внесенные средства. Если инвестор отказывается от покупки, залог остается у продавца. Передумав продавать объект, собственник обязуется вернуть аванс в двойном размере. Если речь идет о вторичном рынке, подписанное соглашение действует в течение 30 дней. Потом обе стороны встречаются в офисе застройщика, где подают заявку на получение сертификата NOC об отсутствии возражений. Этим документом застройщик подтверждает, что продавец ничего ему не должен.
Данные обрабатываются в течение пяти рабочих дней, после которых продавец может передать право собственности покупателю. Получив сертификат, покупатель и продавец идут в земельный департамент, где покупателю выдают чек на оплату. В этот же день необходимо оплатить полную стоимость покупки. После этого покупатель получает Title Deed и официально считается собственником приобретенного объекта. Если недвижимость еще строится, процесс покупки упрощается.
Документация, которая нужна для завершения сделки:
- ◈
паспорт с визой, на основании которой иностранец находится на территории принимающей страны;
- ◈
подтверждение адреса проживания в Эмиратах;
- ◈
доверенность на представителя, если он проводит сделку от имени инвестора;
- ◈
меморандум о взаимопонимании;
- ◈
соглашение о продаже или первичный договор для строящихся объектов;
- ◈
сертификат NOC для вторичного рынка.
Сделка в удаленном режиме
Процедура покупки недвижимого имущества в ОАЭ может проходить в удаленном режиме. Для этого необходимо выбрать представителя и оформить на него доверенность. Представителем может быть, например, риелтор местного агентства. Бумагу нужно нотариально заверить в стране подписания, легализовать в посольстве ОАЭ, заверить в министерстве иностранных дел и перевести на арабский язык.
Если вы живете и подписали доверенность в ОАЭ, земельный департамент требует, чтобы подписание документа засвидетельствовал нотариус.
Ипотека и рассрочка
Покупая недвижимость в арабской стране, иностранцы могут рассчитывать на рассрочку от застройщика или кредит в банке.
Стандартные условия:
- ◈
ставка ипотеки – 5,5-6% годовых;
- ◈
в качестве залога выступает первый взнос или приобретаемый объект;
- ◈
в зависимости от наличия разрешения на проживания банк оплачивает 60-80% суммы сделки;
- ◈
заявка рассматривается в течение нескольких месяцев;
- ◈
в пакет документов должна входить справка о постоянном доходе. Сумму каждое финансовое учреждение устанавливает отдельно;
- ◈
не все застройщики предлагают рассрочку на 2-5 лет, но количество таких предложений растет.
Дополнительные затраты
Стандартно риелтор получает гонорар в размере 2% от стоимости приобретения, но условия могут отличаться. Обговорите размер гонорара с маклером. Иногда за работу риелтору платит продавец или застройщик. Как правило, это характерно для первичного рынка. В других ситуациях эти расходы несет продавец, а в третьих гонорар маклеру поровну делится между сторонами.
Единовременный налог. Регистрационный сбор в земельный департамент составляет 4%. Обычно эта сумма в равных долях распределяется между сторонами. При покупке первичных объектов у застройщика этот сбор может быть включен в стоимость. В случае привлечения кредита необходимо внести регистрационный сбор за ипотеку в размере 0,25% от суммы кредита + 79 долларов.
Административный сбор. После окончания сделки обратитесь в районный суд и запросите документ о передаче права собственности. Он будет стоить около 70 долларов, а на его оформление уйдет три дня.
Дополнительно для объектов вторичного рынка необходимо оплатить госпошлину за регистрацию в земельном департаменте — 80 долларов. Взнос за сертификат NOC колеблется от 140-1360 долларов, и зависит от конкретного объекта.
После приобретения недвижимого имущества необходимо зарегистрировать в офисе Dubai Electricity and Water Authority соглашение на свое имя, предъявив копию паспорта и документ о праве собственности. Нужно внести залог в размере 570 долларов. Также, если нет центральной системы кондиционирования воздуха, необходимо зарегистрироваться в Chiller – компании, отвечающей за контроль климата.
