Если философам не дает уснуть вопрос о том, что было раньше – яйцо или курица, то главная дилемма для человека, который решил принять участие в одной из программ гражданства за инвестиции, звучит так: «Недвижимость или дотация?». Наталия Захарова, партнер компании Migration Group в своем блоге делится исчерпывающей информацией о плюсах и минусах каждого из заявленных каналов инвестирования.
Недвижимость или дотация? Лучший способ получения карибского гражданства
Все пять карибских программ гражданства -Антигуа и Барбуда, Гренада, Доминика, Сент-Люсия и Сент-Китс и Невис, дают инвесторам возможность выбора, как инвестировать для получения нового паспорта. Обычно выбор состоит из двух опций:
- 1Невозвратной дотации в государственный фонд, направленный на поддержание экономики и жителей страны.
- 2Покупки недвижимости в одном из одобренных правительством проектов в полную или частичную собственность, или в виде акций компании, владеющей недвижимостью.
Вопрос о том, какой вариант выбрать, задают себе все инвесторы, которые решают получить гражданство за инвестиции на Карибских островах. Ниже я подробно расскажу о плюсах и минусах каждого из способов инвестирования, чтобы вам было на что опираться при принятии решения.
Сильно забегая вперед, хочу предложить вам свое личное и профессиональное мнение, сложившееся за 5 лет жизни на Карибах и ежедневной работы: получайте второе гражданство через дотацию в государственный фонд, а потом уже спокойно ищите дом своей мечты (возможно он окажется на другом острове).
Красивый проект Tamarind Hills на Антигуа — одобрен для инвестиций для получения гражданства. Здесь можно купить номер в отеле в полную или долевую собственность (доли от US $200 000), или полноценную виллу от пары миллионов долларов США.
Недвижимость: плюсы и минусы
Чаще всего к одобренным проектам недвижимости относятся отели, курорты или комплексы вилл — то есть туристическая инфраструктура, инвестируя в которую, вы помогаете стране создать гостиничный фонд, необходимый для развития туризма. Инвесторам предлагают купить номер в отеле (в полную или долевую собственность) или акции компании, которая владеет этой недвижимостью. В 9 случаях из 10 вас сильно ограничат в правах использования недвижимости, но пообещают доход от операционной деятельности. Впрочем, есть проекты, которые позволят вам самим решать, сдавать недвижимость в аренду или нет, но тогда все расходы по содержанию лягут на ваши плечи (что может составить до 5% от стоимости недвижимости в год).
Минимальный порог входа для инвесторов в недвижимость на любом карибском острове составляет минимум US $200 000.
Я очень часто слышу комментарии, что недвижимость на Карибах сильно переоценена и, в целом, склонна с этим согласиться. Особенно дико ценники смотрятся из России: тем, кто никогда не был на Карибах и не знает регион, очень сложно понять, за что можно просить такие деньги. Но поверьте, заградительные цены отчасти оправданы магией этих мест. Но это совершенно другая история, не связанная с инвестициями.
Для инвесторов из России главный аргумент в пользу инвестирования в карибскую недвижимость — это возможность перепродать ее через 3-7 лет (в зависимости от программы) и вернуть деньги.
Моя практика показала, что перепродать можно далеко не все активы: лучше сразу обращать внимание на те проекты недвижимости, которые предлагают клиентам buy back, то есть выкуп актива про истечении обязательного срока удержания. Документально гарантированного buy back на Карибах вы не встретите нигде, но есть надежные и уважаемые застройщики, которые на действительно помогают своим клиентам. На практике я это видела только у застройщика Range Developments, который построил отели Park Hyatt на Сент-Китс и Kempinski на острове Доминика. Range выкупает активы со скидкой от их первоначальной стоимости, что позволяет вернуть около 50% от первоначальной инвестиции.
Park Hyatt St. Kitts — самый крутой отель на острове Сент-Китс, построен компанией Range Developments на деньги инвесторов по гражданству. Один из немногих полностью завершенных и запущенных проектов недвижимости «под программу гражданства». Многие часто застревают еще на этапе стройки…
Многие проекты обещают инвесторам ежегодный доход от сдачи недвижимости в аренду или операционной деятельности отеля. В рекламных буклетах можно увидеть цифры 5-8% годовых, в договоре о покупке скорее всего будет написано, что доход не гарантирован и инвестор получает дивиденды после вычетов на обслуживание недвижимости и стоимости услуг управляющей компании. В лучшем случае вас ждет 1-2%.
Конечно, бывают и исключения: за годы практики и поисков, я нашла на Сент-Китс жилой комплекс класса “эконом”, который уже очень давно функционирует и приносит владельцам около 10% годовых. Но таких проектов единицы, предложения штучные, появляются редко и особо не рекламируются.
Действительно важный аргумент в пользу инвестиций в недвижимость: наличие “дома” создает фактическую связь со страной, необходимую для решения некоторых юридических и банковских вопросов. Вы сможете получать счета за коммунальные услуги — от энергетической или управляющей компании. Кроме того, вы сможете получать корреспонденцию на свой Карибских адрес.
Пирс отеля Four Seasons на Невисе: шутят, что это лучший отель на острове, но худший отель во всей сети!
Второй дом вдали от дома — мечта многих! И если Карибы — ваш рай, то, конечно, имеет смысл приобрести “гнездо” в котором вы сможете зимовать или прилетать в отпуск, пока не решитесь переехать насовсем. Возможно, пока вы раздумываете, недвижимость подорожает на столько, что оправдает все расходы на ее содержание.
А расходы могут быть высоки! Морской климат, постоянная борьба с тропической растительностью, страховка от ураганов — все это нужно добавить к вашим привычным представлениям о расходах на обслуживание недвижимости.
Второй дом на Карибах — хорошая идея, которая по карману далеко не всем.
Дотация: плюсы и минусы
Инвестиция в государственный фонд всегда будет дешевле, чем приобретение недвижимости. Хотя вы никогда не сможете вернуть эти деньги, фактически расходы на гражданство через дотацию и через покупку недвижимости могут сравняться, когда вы попытаетесь недвижимость продать (и потеряете минимум половину стоимости).
Дотация — более предпочтительный способ получения гражданства с точки зрения правительства страны, так как для них это живые деньги на счету. Это не означает, что заявления, поданные через дотацию, рассматриваются быстрее или менее дотошно. Но процедура обычно проще.
Вы реально помогаете довольно бедной стране решить ее насущные проблемы. Антигуа и Барбуда, например, тратят существенную часть средств от программы гражданства на погашение внешнего долга, а несколько лет назад профинансировали солнечную электростанцию для обеспечения работы аэропорта. Сент-Китс и Невис активно улучшают инфраструктуру, строят дороги и новый круизный терминал. Для Доминики программа гражданства стала чуть ли не единственной возможностью восстановить уничтоженные дома и инфраструктуру после разрушительного урагана Мария в 2017 году.
Получая второе гражданство по дотации, у вас всегда есть выбор — привязать себя к региону или нет, купить домик на холме или виллу у моря (возможно, не у карибского).
