Дата создания: 11.03.2020

Как инвестировать в недвижимость Греции максимально выгодно: 5 правил для иностранцев

Дата создания: 11.03.2020

6 мин

Анна Шумская

читать подробнее

6 мин

Оглавление:

1. Правило успешной инвестиции No 1: не гонитесь за дешёвыми объектами
2. Правило успешной инвестиции No2: выбирайте месторасположение недвижимости с умом
3. Правило успешной инвестиции No 3: покупайте уже готовый объект, который не требует серьёзного ремонта
4. Правило успешной инвестиции No 4: правильно оценивайте недвижимость при покупке
5. Правило успешной инвестиции No 5: оценивайте прибыльность инвестиций грамотно

Инвестиции в греческую недвижимость – отличный старт для начинающих инвесторов. Невысокая стоимость и достаточно быстрая окупаемость делают такую инвестицию практически беспроигрышной. Но есть ряд ошибок, которые допускают новички из года в год, способные превратить инвестиции в сплошные проблемы.

Правило успешной инвестиции No 1: не гонитесь за дешёвыми объектами

Стремление сэкономить не должно быть ведущим мотивом инвестора, ведь, купив объект за 20 000 евро, вы с большой вероятностью просто потратите деньги впустую, а вместе с ними – кучу времени и нервов. Если объект недвижимости продаётся по такой подозрительно низкой цене, значит, с ним что-то не так: в нём нет важных коммуникаций, проблемные соседи не дают спать по ночам или прежние хозяева много лет безуспешно пытались избавиться от паразитов. Какая бы ни была причина, факт остаётся фактом: эта недвижимость не пригодна для проживания, а значит, использовать её по назначению вы не сможете. Даже если вы решите реабилитировать такой объект, то вряд ли сможете полностью избавиться от главной проблемы. Хороший ремонт, как минимум, удвоит стоимость объекта. А посчитав стоимость ремонта и прибавив её к цене самой недвижимости, вы получите абсолютно нереальную цену. В результате такой объект станет для вас чемоданом без ручки: вы уже в него вложились и деньгами, и временем, поэтому продавать по низкой цене не хотите. А новые покупатели на удвоенную стоимость что-то не спешат откликаться, ведь за 50 000 – 60 000 евро можно присмотреть что-нибудь явно поприличней.

Правило успешной инвестиции No2: выбирайте месторасположение недвижимости с умом

К примеру, вы увидели фото виллы вашей мечты и решили её покупать. Но сначала нужно проанализировать её расположение: где она находится? Даже если это будет район в 50 километрах от Афин или Салоник, но к вилле будет вести ужасная дорога – найдутся ли желающие её арендовать или купить? А если она находится на маленьком острове, к которому добраться можно только на пароме, который ходит всего пару раз в неделю – стоят ли красивые виды такого дискомфорта? А если это будет горная местность или глухое село без магазинов и транспорта? В общем, какой бы прекрасной не была сама вилла, выбирайте объект по знаменитому принципу – «место, место, место», тогда ваша инвестиция будет успешной.

Правило успешной инвестиции No 3: покупайте уже готовый объект, который не требует серьёзного ремонта

Большим соблазном может стать для иностранца предложение купить дешёвый недострой в каком-нибудь хорошем месте: вроде бы только крышу доделать и всё, вилла мечты готова. Но тут снова инвестора поджидают проблемы. Дело в том, что, не зная цен на строительные работы, не зная языка и не имея возможности подыскать надёжных подрядчиков, иностранец, скорее всего, потратится на строительство гораздо больше, чем он себе представлял, ориентируясь на стоимость стройки и ремонта на родине. Кроме того, что сами строительные работы в Греции обойдутся гораздо дороже, так большую часть затрат владелец стройки понесёт по другой причине, а именно – подвод коммуникаций. В Греции для того, чтобы пробить скважину, подвести электричество и газ, нужно не только оплатить эти работы, но и получить на них ряд разрешений и провести несколько экспертиз, а это может длиться годами. Соответственно, ваша стройка будет простаивать, а вы – терять деньги. Поэтому, чтобы невольно не стать прорабом-любителем, лучше не ввязываться ни в какие виды стройки в Греции (ни в строительство дома «с нуля», ни в завершение недостроя), а покупать готовые объекты недвижимости, максимум в которых нужно будет сделать – это лёгкий косметический ремонт.

Правило успешной инвестиции No 4: правильно оценивайте недвижимость при покупке

В Греции покупка недвижимости сопровождается уплатой множества налогов и сборов, которые рассчитываются по разным формулам и регулируются разными нормами. Поэтому может оказаться, что за дешёвый объект в сумме придётся заплатить больше, чем за более дорогой. При составлении приблизительных затрат на сделку, обычно вы закладываете 8% от стоимости недвижимости, но это не совсем правильно: такой процент вы заплатите за объект средней цены по рынку, и средней давности объекта. Если разрешение на строительство было получено в период после 31.12.2005 и это первое переоформление собственности, то такая сделка облагается налогом до 24%. То есть, процент повышается почти до четверти цены. При покупке недорогого объекта, который привлёк своей дешевизной, с покупателем может сыграть злую шутку кадастровая цена – это определяемая государством объективная стоимость объекта, которая рассчитывается в зависимости от метража, года застройки, места застройки и других факторов. Особенность расчёта налоговой ставки заключается в том, что она всегда начисляется по наиболее высокой цене: если выше оказалась цена продавца, то по ней, а если более высокой будет кадастровая стоимость, то – по ней. В итоге может быть так: цена недвижимого объекта 10 000 €, а налог получается такой, как будто его цена 50 000 € (налог 3% от кадастра — 15% от суммы). При расчете налога от цены кадастра, он не будет составлять 8%, а может получиться выше – и 15%, и 20%, и более. В процессе сравнения двух объектов, нельзя делать выбор, исходя только из цены (например, один стоит 200 000 €, а второй – 250 000 €), но за более дорогой вам нужно будет заплатить 7000 € налогов, а за тот, который дешевле — 60 000 €. В результате окажется, что затраты на объект, который был изначально дороже, меньше. Также можно просчитаться при покупке недвижимого объекта (или земельного пая) по бросовой цене, чтобы какое то время держать его без дела, ведь в Греции на всё это предусмотрен налог. Хоть процент и небольшой (налог зависит от площади объекта), но в год может получиться большая сумма: купив несколько полей или объектов по бросовой цене в 100 000 €, вы можете получить налоговую квитанцию на 10 000 € в год. Чтобы не запутаться во всех нюансах расчёта налогов на покупку, обращайтесь к проверенным специалистам для определения окончательной цены объекта и только после этого принимайте решение о покупке.

Правило успешной инвестиции No 5: оценивайте прибыльность инвестиций грамотно

Главная цель инвестирования – это получение прибыли и это понятно всем. Но не всем понятно, что при оценке прибыльности инвестиций в недвижимость Греции нужно придерживаться одной из стратегий: либо вы заработаете на сдаче вашей недвижимости в аренду, либо заработаете на перепродаже. Попытки погнаться за двумя зайцами всегда заканчиваются печально – подтверждено опытом многих начинающих инвесторов. Ориентироваться тут нужно на такой принцип: в центральных районах больших городов цены на недвижимость растут быстрее, чем на окраине, а вот стоимость аренды увеличивается медленно. В спальных районах наоборот — проще сдать объект для долгосрочной аренды, но цены на недвижимость там растут медленней. Целесообразно выбирать одну из стратегий: купить объект и удерживать его, пока не вырастет цена и потом продать с надбавкой (но это рискованно). Либо купить дорогой объект и сдавать его в аренду (рассчитывать можно примерно на 5-7% прибыльности). При сдаче в аренду процент прибыльности зависит от вида аренды. При аренде на долгий срок риски минимальны и возврат за инвестицию 5-6%. Краткосрочная аренда может принести более 10% возврата за инвестицию, но этой схеме есть некоторые риски. Что делает сдачу недвижимости в аренду на краткий срок рискованным предприятием? Во-первых, спрос на неё будет нестабильным и будет зависеть от сезонности: если летом недвижимость будет переходить от жильца к жильцу, то зимой она будет простаивать, накапливая платёжки за коммуналку. А во-вторых, компании, которым вы сможете доверить ведение объекта, берут свою фиксированную ставку за услуги, и она не зависит от вашей прибыли. Поэтому владелец может даже остаться в минусе. Такие правила инвестирования действуют только там, где есть активный рынок недвижимости, а это престижные районы крупных городов. Если же вам нужен просчёт стоимости и окупаемости объекта где-нибудь на периферии – обращайтесь, мы поможем разобраться вам в этой особой математике.