Деньги должны работать, а не лежать мертвым грузом – эту простую истину в наше время знают все. Поэтому бизнесмены вкладывают свою прибыль в акции других предприятий, в развертывание новых направлений бизнеса, а также направляют инвестиции в недвижимость. Шикарный отель, вилла на морском побережье, участок земли или небольшая квартира – рынок недвижимости способен удовлетворить любые запросы потенциальных покупателей.
Особым вниманием пользуются объекты зарубежной недвижимости благодаря стабильному и прогнозируемому доходу. Несмотря на возможные кризисы, развитые государства, как правило, быстро смягчают их последствия.
В странах СНГ, между тем, инвестиции в недвижимость подвержены гораздо большему риску из-за непредсказуемости действий властей, частым изменениям в законодательстве, напряженной политической и экономической ситуации. Именно поэтому отечественные предприниматели, желая защитить свои активы, предпочитают вложить средства в зарубежную недвижимость.
Зачем инвестировать в недвижимость за рубежом?
Инвестиции в недвижимость в 2025 году совершаются по следующим причинам:
- Стремление обезопасить накопленные средства путем покупки недвижимости в странах с устойчивой и предсказуемой экономикой.
- Возможность не только сохранить капитал, но и получить прибыль за счет сдачи в аренду или перепродажи приобретенной недвижимости.
- Решимость обеспечить себе жилье за рубежом на случай возникновения опасной ситуации на родине.
- Необходимость обеспечить своих детей жильем на время учебы в зарубежном вузе.
- Необходимость покупки недвижимости согласно условиям миграционной программы (ВНЖ, ПМЖ или гражданство за инвестиции).
Как правило, особых препятствий для покупки иностранцами объектов недвижимости нет ни в одной стране, однако существуют некоторые ограничения – например, в Греции иностранным гражданам разрешено покупать здания и землю только в определенных регионах, а приграничные территории исключены из списка доступных для зарубежных покупателей. Также присутствуют множество нюансов купли-продажи недвижимости для оформления иммиграционного статуса, поэтому лучше всего обратиться за помощью в лицензированное миграционное агентство и поручить подобрать для вас оптимальные варианты объектов.
Инвестиции в иностранную недвижимость считаются выгодным вложением, которое играет роль подушки безопасности, “запасного аэродрома” и дополнительного источника дохода – точное предназначение зависит от конкретного объекта, страны и цели покупки.
Инвестиции в недвижимость за рубежом в 2025 году: куда выгоднее вложить средства?
В зависимости от ваших личных целей и предпочтений зарубежную недвижимость можно приобрести:
- В популярных курортно-туристических регионах мира – имеется в виду Греция, Мальта, Испания, Турция, Египет, Карибы и т.д.;
- В странах, предлагающих ВНЖ, ПМЖ или гражданство за инвестиции в недвижимость – Греция, Португалия, страны Карибского бассейна, Вануату и др.;
- В развитых странах Европы, Америки или Азии – Франция, Великобритания, Соединенные Штаты, Эмираты и др. Здесь недвижимость покупается не только с целью последующей аренды или перепродажи, но и для собственного использования или в качестве запасного актива, наследства детям и т.п.
В популярных туристических локациях инвестиции в зарубежную недвижимость в 2025 году осуществляют с целью последующей сдачи ее в аренду гостям страны (доходность составит 3,5-6% годовых) – даже небольшие апартаменты в Греции или в Турции принесут владельцу вполне ощутимую прибыль за сезон. Выгодные инвестиции в недвижимость зависят от местоположения объекта, ведь большинство туристов предпочитают останавливаться как можно ближе к морскому побережью или в столице, поэтому большую долю подобных сделок проводят с целью инвестиций в недвижимость в крупных городах.
Однако при этом стабильным спросом у туристов пользуются и жилые дома вблизи горнолыжных курортов, исторических или природных достопримечательностей, а также роскошные апартаменты на стадии строительства – рост их стоимости может достигать 25% к моменту сдачи в эксплуатацию. Увеличение стоимости объектов недвижимости в курортно-туристических регионах различен – например, в Турции цена жилья после 2022 года выросла в 2,5 раза, тогда как в странах Шенгена – на 6%, а в карибских странах – на 4%.
Важным фактором для инвестиций в недвижимость за границей считается также степень развития инфраструктуры – транспортная доступность популярных мест, близость магазинов, рынков или бутиков. Безусловно, колоссальное значение также имеет наличие коммунальных удобств, включая интернет и телефонную связь, нормальное состояние жилья и безопасность района расположения объекта недвижимости.
Инвестиции в недвижимость Европы
Европейскую недвижимость выгодно покупать для участия в различных миграционных программах, так как оформление статуса на легальное проживание решит многие проблемы. Например, с картой ВНЖ вы сможете свободно посещать страны Евросоюза и Шенгенской зоны, пользоваться банковскими и медицинскими услугами на правах резидента ЕС, а одновременно с вами статус получают члены вашей семьи, включенные в заявку.
Условия инвестиционных программ разных стран отличаются уровнем финансовых требований, сроками оформления и действия статуса, поэтому вы сможете выбрать оптимальный для вас вариант.
Сравним инвестиции в недвижимость на примере некоторых европейских стран:
| Параметр | Мальта | Греция | Венгрия |
| Тип статуса | ПМЖ | ВНЖ | ВНЖ |
| Размер необходимой инвестиции | Аренда жилья: от 14 000 евро Покупка: от 375 000 евро Госвзнос: от 30 000 евро Адм. сбор: 50 000 евро Благотворительность: 2 000 евро | Покупка недвижимости: от 250 000 евро | Вложение средств в один из фондов недвижимости: от 250 000 евро Взнос на поддержку образования и науки в Венгрии: 1 000 000 евро |
| Возвратность инвестиции | Возможна продажа недвижимости через 5 лет | Необходимо удержание недвижимости в собственности для сохранения статуса | Зависит от выбранной опции инвестирования |
| Кого можно включить в заявку | Супруга, дети, родители, бабушки/дедушки | Супруга, дети до 21 года, родители | Супруга, дети до 18 лет, родители |
| Срок действия статуса | Пожизненно (карта продлевается раз в 5 лет) | 5 лет, затем возможен переход на ПМЖ и гражданство | 10 лет, возможно продление еще на 10 лет |
| Срок оформления | 4–6 месяцев | 1–3 месяца | 3–6 месяцев |
| Гражданство | По натурализации | По натурализации | По натурализации |
| Доступность для граждан РФ и РБ | Нет | Только при наличии нейтрального паспорта (например, Вануату) | Под вопросом |
Каждая из перечисленных программ содержит свои нюансы – например, размер инвестиции в недвижимость Греции зависит от региона. Стоимость объектов в более популярных областях Эллады должна быть не менее 800 тысяч евро, в менее востребованных районах – от 400 тысяч евро. За 250 тысяч евро вы можете купить либо историческое здание, требующее реставрации, либо нежилой объект с обязательством перестроить его в жилье.
Свои особенности имеют также и требования инвестиционных программ Мальты и Венгрии, поэтому логичнее всего изначально обратиться за разъяснительной консультацией к сертифицированному миграционному агенту.
Важно отметить, что ранее ВНЖ за инвестиции в недвижимость можно было получить также в Испании и Португалии, однако программа “Золотая виза” Испании была прекращена чуть больше месяца назад, а Португалия отменила опцию покупки недвижимости.
Инвестиции в недвижимость карибских государств
Гражданство за инвестиции в недвижимость можно получить в ряде карибских стран. Условия инвестиционных программ стран Карибского бассейна по предоставлению гражданства пользуются заслуженным вниманием бизнесменов всего мира – здесь играет роль сравнительно небольшой бюджет для участия и привлекательные предложения по покупке курортной недвижимости.
Список объектов, разрешенных к продаже иностранным инвесторам, включает в себя сетевые гостинично-туристические комплексы, виллы в курортных городках, строящиеся отели на побережье. Учитывая популярность и высокую посещаемость Карибского региона туристами, доходность инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду будет расти и дальше, несмотря на удаленность от Европы.
Сравнительный анализ инвестиционных программ стран Карибского бассейна, которые, в том числе, предусматривают опцию покупки недвижимости, приведен в таблице:
| Параметр | Сент-Люсия | Антигуа и Барбуда | Доминика | Сент-Китс и Невис | Гренада |
| Стоимость участия | От 240 000 долларов США – безвозвратный взнос в госфонд От 300 000 долларов США – покупка одобренной правительством недвижимости От 250 000 долларов США – вложение в местный бизнес | От 230 000 долларов США – безвозвратный взнос в госфонд От 300 000 долларов США – покупка одобренной правительством недвижимости От 400 000 долларов США – вложение в местный бизнес | От 200 000 долларов США – безвозвратный взнос в госфонд От 200 000 долларов США – покупка одобренной правительством недвижимости | От 250 000 долларов США – безвозвратный взнос в госфонд От 325 000 долларов США – покупка одобренной правительством недвижимости От 250 000 долларов США – поддержка инфраструктурных и социальных проектов | От 235 000 долларов США – безвозвратный взнос в госфонд От 270 000 долларов США – покупка одобренной правительством недвижимости |
| Срок оформления | 3-4 месяца | 3-6 месяцев | 3-4 месяца | 2-4 месяца | 2-6 месяцев |
| Кого можно включить в заявку | Супруга, дети до 30 лет, родители старше 55 лет, братья/сестры до 18 лет | Супруга, дети до 28 лет, родители, дедушки/бабушки, братья/сестры, внуки | Супруга, дети до 30 лет, родители, братья/сестры до 25 лет | Супруг, дети до 30 лет, родители, дети рожденные в течение 12 месяцев после получения главным заявителем гражданства | Супруга, дети до 30 лет, родители старше 55 лет, братья/сестры до 30 лет |
| Преимущества статуса | Безвизовый въезд в ЕС и Шенгенскую зону (всего –139 стран мира), возможность оптимизировать налогообложение | Безвизовый въезд в ЕС и Шенгенскую зону (всего – 143 страны мира), возможность оптимизировать налогообложение | Безвизовый въезд в ЕС и Шенгенскую зону (всего –135 стран мира), возможность оптимизировать налогообложение | Безвизовый въезд в ЕС и Шенгенскую зону (всего –146 стран мира), возможность оптимизировать налогообложение | Безвизовый въезд в ЕС и Шенгенскую зону (всего –138 стран мира), возможность оптимизировать налогообложение |
Карибские программы имеют свои особенности – например, для продления паспорта Антигуа и Барбуды нужно провести в стране не менее 5 дней в первые 5 лет.
Популярностью программы региона пользуются и благодаря льготному налоговому режиму: здесь нет налогов на наследство, роялти и иностранный доход, а действующие ставки значительно ниже европейских.
Кроме того, доходность инвестиций в недвижимость в 2025 году здесь колеблется в пределах 3-7%, рост цен на объекты (минимум на 4% в год) также не спадает уже несколько лет, поэтому прогнозируется дальнейшая выгода от вложений в строительство курортного жилья или во вторичный рынок недвижимости.
Инвестиции в недвижимость Эмиратов и Турции
Среди мусульманских стран наибольшей популярностью у туристов пользуются Турция и ОАЭ. Развитая инфраструктура позволяет каждому найти подходящий формат отдыха – от роскошных отельных комплексов до уютных гостиниц, от вилл на побережье до городских апартаментов. В разгар сезона высоким спросом пользуется практически любое жилье. Именно поэтому власти этих стран поощряют инвестиции в жилую недвижимость, предлагая иностранцам оформление легального статуса.
Турция предоставляет зарубежным инвесторам гражданство за 3-4 месяца за покупку недвижимости минимум на 400 000 долларов США, в заявку также разрешено включить супругу и несовершеннолетних детей. Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость дает право посещать более 126 стран мира (включая Японию, Гонконг, Бразилию).
ОАЭ предлагают оформление визы на проживание на 2 года (при минимальном вложении 204 тысячи долларов) или на 10 лет (при инвестировании 545 тысяч долларов). В заявку можно включить супругу и детей, срок оформления ВНЖ составляет 1-2 месяца. Недвижимость в Эмиратах пользуется огромным спросом, а стоимость объектов (особенно в Дубае) постоянно растет – например, за 2021-2022 гг. цены на квадратные метры здесь увеличились в 2 раза.
Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы
Кратко перечислим еще раз аргументы “за” инвестиции в недвижимость в других странах:
- Стабильное развитие рынка недвижимости;
- Устойчивое и прозрачное законодательство;
- Рост стоимости недвижимости, особенно – в курортно-туристических регионах;
- Возможность оформления статуса ВНЖ, ПМЖ или гражданства за инвестиции в недвижимость;
- Возможность создания “запасного аэродрома” на случай непредвиденных осложнений на родине;
- Возможность не только сохранить свои активы, но и преумножить их (сдача в аренду, перепродажа объектов).
Несмотря на перечисленные преимущества, инвестиции в недвижимость имеют также и некоторые “подводные камни”:
- Непредсказуемые форс-мажорные обстоятельства, например – пандемия ковида, природные катаклизмы (Карибы), кризисы или военные действия;
- Необходимость в юридической поддержке в стране инвестирования – обязательно нанимайте квалифицированного местного адвоката для обеспечения законности и чистоты сделки купли-продажи;
- Множество нюансов по самостоятельному использованию купленной недвижимости – например, во многих карибских программах есть ограничения, которые регламентируют ваше пребывание в собственных апартаментах.
Не забывайте также про своевременную уплату налогов на недвижимость – при покупке необходимо будет оплатить в сумме минимум 6-15% в зависимости от страны и суммы сделки, а также госпошлину, дополнительные сборы, гонорары адвокату, нотариусу, риелтору, миграционному агенту.
Отдельное внимание необходимо уделить инвестициям в коммерческую недвижимость – плюсы и минусы такого процесса базируются на тех же факторах, что и в жилом сегменте. При этом важно учитывать и специфические особенности: например, в Греции возможна покупка нежилых объектов по минимальной цене с последующей их перестройкой в жилье. Однако перед принятием такого решения обязательно просчитайте возможные затраты на ремонт.
Инвестиции в недвижимость за рубежом – без сомнения, выгодное и разумное действие, которое сохранит ваши активы и даст возможность приобрести дополнительные бонусы в виде легального статуса на проживание и передвижение по миру, а также на получение прибыли.
