Инвестиции в недвижимость в разных странах: доходность, перспективы и риски

Если вы задумываетесь о разумном вложении средств, то стоит обратить внимание на такой интересный рынок, как аренда и покупка недвижимости. Инвестиции в недвижимость считаются высокоприбыльным вложением и приносят постоянный доход. Именно поэтому правильно сформированный инвестиционный портфель может стать не просто гарантией от потери капитала или от бедности, но и основным источником средств для жизни. 

Покупку недвижимости в большинстве стран сегодня можно провести по желанию без личного присутствия, делегировав необходимые полномочия вашему адвокату, при этом вы приобретаете прибыльный объект и одновременно – жилье для заграничного отдыха с семьей.   

Инвестиции в недвижимость: рентабельность, преимущества 

Покупка жилой или коммерческой недвижимости с последующей сдачей ее в аренду – довольно распространенный способ получения прибыли во всем мире, но рентабельность такого процесса различна в разных государствах. Лучшие страны для инвестиций в недвижимость выбираются обычно по следующим параметрам:

• Местоположение страны, климат. Понятно, что посещаемость (и запрос на жилье) Гренландии в сотни раз меньше, чем посещаемость Греции, Испании или Мальты;
• Направленность экономики страны. Если государство активно развивает курортно-туристический сектор, то спрос на недвижимость будет довольно высоким;
• Налоговая политика. Уровень фискальных выплат напрямую связан с работой рынка недвижимости, например, годовая доходность объектов в ОАЭ достигает 10-12%, поэтому недвижимость страны крайне привлекательна для инвесторов;
• Безопасность. Уровень преступности и контроля за продуктами, лекарствами, обслуживанием туристов очень важен в формировании уровня посещаемости страны;
• Туристический интерес к стране подразумевает наличие достопримечательностей, комфортной инфраструктуры для отдыха, уникальных локаций и пр.;
• Наличие престижных учебных заведений, представляющих интерес для студентов. Студенты считаются одной из основных групп населения страны, активно участвующих в функционировании рынка недвижимости.

Также немаловажны налоговые льготы при покупке недвижимости в разных странах – например, отсутствие налогов на наследство, дарение, имущество увеличивает прибыль от сдачи недвижимости в аренду или от продажи объекта (ОАЭ). Сдавая в аренду квартиру в Грузии, вы оплатите только 5% налога на прибыль, тогда как в других странах ставка этого налога намного выше. 

Согласитесь, что найдется не так много государств, отвечающих всем перечисленным факторам – именно поэтому разумнее вкладывать средства не только в родной стране, но и за границей. Инвестиции в зарубежную недвижимость помогут не только сохранить вложения и получить прибыль, но и уменьшить риски при возможной потере дохода в вашей стране – тогда вложения в недвижимость другого государства перекроют ваши непредвиденные затраты. 

Кроме того, инвестиции в недвижимость рассматриваются бизнесменами разных стран мира как возможность оформить дополнительный статус – ВНЖ, ПМЖ или гражданство. Многие государства, нуждающиеся в притоке инвесторов, предлагают получить резидентство в обмен на финансовые вложения – это может быть благотворительный взнос в государственный фонд, открытие счета в местном банке, покупка ценных бумаг или недвижимости определенной стоимости.

Вид на жительство за покупку недвижимости

Такой статус ВНЖ предоставляется иностранцам, сделавшим:

1. Инвестиции в недвижимость Испании – ВНЖ можно приобрести после покупки объектов на 500 тысяч евро, после пятилетнего пребывания в стране разрешается подать документы на оформление ПМЖ, а еще через 5 лет – оформить испанский паспорт. Вместе с основным инвестором статус получают его супруга, дети и родители. 
2. Инвестиции в недвижимость ОАЭ – ВНЖ выдается иностранцам, вложившим 204 тысячи долларов (ВНЖ на 2 года) или 545 тысяч долларов (ВНЖ на 10 лет), оформление документов занимает около 2-х месяцев. Одновременно с главным инвестором вид на жительство могут получить жена (муж), дети и родители обоих супругов. 
3. Инвестиции в недвижимость Греции – ВНЖ здесь оформляется за покупку объектов минимальной стоимостью 400 тысяч или 800 тысяч евро в зависимости от региона. Исключение составляют здания, представляющие историческую ценность – тогда минимум вложений составит 250 тысяч евро. Есть также и другой нюанс – сначала вы получаете ВНЖ по программе “Золотая виза” с покупкой недвижимости, продлеваете статус через 5 лет, а еще через 2 года можете подавать документы на оформление гражданства.  В заявку на ВНЖ разрешено включить супругу (-а), детей и родителей. 
4. Инвестиции в недвижимость на Кипре для ПМЖ составляют минимум 300 тысяч евро, одновременно с главным инвестором статус оформляется примерно за 2 месяца супруге (-у), детям до 25 лет при условии наличия постоянного дохода, полученного за пределами страны (от 50 тысяч евро в год). Объекты должны быть приобретены на первичном рынке недвижимости, но разрешается покупать как жилые, так и коммерческие помещения. После 7-летнего владения статусом ПМЖ вы сможете подать документы на получение паспорта Кипра. 

Вы можете также рассмотреть вариант с недвижимостью на Мальте для инвестиций – ВНЖ, ПМЖ оформляется при условии покупки или аренды помещений, но при этом следует обращать внимание на серьезные нюансы:  

• Чтобы получить мальтийский вид на жительство, необходимо приобрести недвижимость стоимостью 220-275 тысяч евро (инвестиционный порог вхождения зависит от региона – на о. Гозо и в южных районах Мальты требуемая сумма меньше). Кроме того, каждый год нужно будет платить налог размером от 15 тысяч евро с иностранного дохода. 
• ПМЖ Мальты для инвесторов оформляется с уплатой взноса в государственный фонд — при аренде жилья минимум на 5 лет взнос составит 98 тысяч евро, при покупке жилья взнос уменьшается до 68 тысяч. 
• Оба статуса могут оформляться одновременно главному инвестору и членам его семьи, срок выдачи составит 4-8 месяцев. Кроме того, оба статуса могут быть первой ступенькой на пути к гражданству Мальты – через 5-10 лет владения картой резидента разрешается подать документы на получение паспорта. 

Гражданство за инвестиции в недвижимость в европейских странах сегодня уже практически невозможно приобрести, однако есть достойный выход – например, вы можете оформить инвестиционный ВНЖ или ПМЖ, а через несколько лет получить второй паспорт по программе натурализации. 

На евразийском континенте интересный вариант для инвесторов составляет Турция, хотя она и не входит в ЕС. Сделайте инвестиции в недвижимость Турции – гражданство страны выдается при условии покупки жилых или коммерческих объектов общей стоимостью от 400 тысяч долларов. Инвестор может оформить паспорта примерно за 7-8 месяцев сразу всем членам семьи – супруге(-у) и несовершеннолетним детям. Инвестиционную собственность разрешается продать по окончании трехлетнего срока владения.   

Лучшие страны для инвестиций в недвижимость в 2024 году

Чтобы побудить зарубежных инвесторов вкладывать средства в развитие страны, заинтересованные государства разрабатывают лояльные нормы законодательства в миграционной, налоговой и экономической политике. 

Перечислим наиболее привлекательные страны для инвестиции в недвижимость за рубежом:

1. Греция – сравнительно недорогая недвижимость (в среднем – около 2,7 тысячи евро за 1 кв. м) пользуется устойчивым спросом иностранных гостей Эллады. При этом, стоимость квадратных метров постоянно растет – за 2023 год цены на жилье выросли примерно на 8,5%, эта тенденция будет сохраняться и дальше. Популярные регионы Греции для покупки недвижимости – это Афины, Салоники, о. Крит, Санторини, доходность при сдаче в аренду достигает 4,5% годовых. 
2. Турция – традиционный курортный регион с удачным географическим положением, мягким климатом и развитой туристической инфраструктурой считается очень привлекательным для инвесторов. Здесь также наблюдается рост цен на недвижимость (около 6,5% за 2023г.) в сочетании с высоким спросом на жилье (доходность при сдаче в аренду составляет 5,6-6,1% годовых). Охотнее всего иностранцы делают инвестиции в недвижимость в Стамбуле, Анталье, Аланье – стоимость 1 кв. м сегодня составляет 1,2-2 тысячи долларов. 
3. Испания также известна отличной курортно-туристической инфраструктурой, поэтому спрос на недвижимость здесь остается на серьезном уровне, хотя испанский объект недвижимости оценивается в 2-3,6 тысячи евро за 1 кв.м, только за 2023 г. стоимость жилья выросла на 4,9%. Несмотря на высокие налоговые ставки на рынке недвижимости, доходность от сдачи помещений в аренду достигает 6,2% годовых. 
4. Кипр остается излюбленным местом отдыха для иностранных туристов, поэтому здесь высокая доходность объектов, сдаваемых в аренду – показатель достигает 10,2% в год. При этом цены на недвижимость колеблются в пределах 2-2,8 тысячи евро за кв.м, за 2023 г. стоимость объектов увеличилась на 1.6%. Наиболее привлекательным аспектом приобретения недвижимости на Кипре остается получение ПМЖ в стране Евросоюза и оптимизация налогообложения – островное государство известно своей лояльной фискальной политикой. Например, корпоративный налог здесь составляется всего 12,5%, подоходный начисляется по прогрессивному принципу (20-35%), а налоги на имущество, дарение или получение наследства вообще отсутствуют. 
5. Мальта также относится к странам, где предлагаются лучшие инвестиции в зарубежную недвижимость – цена за 1 кв. м площади колеблется в пределах 2,8-3,6 тысячи евро, а доходность сдачи в аренду достигает 5%. Разнообразие вариантов для оформления статуса резидента позволяет иностранцам выбрать оптимальный вариант инвестиции в недвижимость, при котором они не только приобретают ВНЖ или ПМЖ Мальты, но и при определенных условиях получают стабильную прибыль от сдачи в аренду недвижимости. Кроме того, Мальта также предлагает налоговый рай зарубежным инвесторам, здесь нет налога на наследство, а корпоративный налог на прибыль начисляется по прогрессивной шкале (5-35%). 
6. Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ) считаются лучшей страной для инвестирования в недвижимость, так как доходность от аренды по итогам 2023 г. составляет максимум 12.2% годовых – при этом, цены на жилье колеблются в пределах 2,6-3,9 тысячи долларов за 1 кв. м. Также привлекательным фактором является низкая ставка основных налогов – корпоративный налог начисляется в размере 0-9% (при доходе выше 102 тысяч долларов), НДС составляет всего 5%, а налогов на дарение, наследство, на прирост капитала и пр. вообще нет. 

Кроме того, в некоторых из перечисленных государств практикуется выдача ипотеки иностранным инвесторам для приобретения недвижимости, кроме объектов, предназначенных для участия в программах оформления ВНЖ за инвестиции.  Бизнесмены, желающие диверсифицировать свои средства, могут взять банковский кредит на очень лояльных условиях – ипотечная ставка колеблется в пределах 2-4%, тогда как в постсоветских банках кредитные проценты намного выше. 

Доходность аренды недвижимости за границей является одним из основных факторов, которые влияют на формирование рынка всех стран, однако немаловажным аспектом также считаются риски, возникающие у инвесторов. 

Каковы риски инвестирования в недвижимость за границей?

Из рисков для зарубежных инвесторов можно отметить:

• Политическую обстановку в мире – нестабильность политических систем в отдельных странах может привести к удешевлению или даже к потере инвестиционного имущества;
• Юридические нюансы – в каждой стране существуют определенные ограничения для иностранных инвесторов, поэтому необходимо хорошо разбираться в соответствующих нормах местного законодательства;
• Колебания валютного курса влияют на конечную стоимость объекта и его последующую доходность от сдачи в аренду;
• Кризисы различных типов резко уменьшают поток туристов, и это сразу отражается на состоянии рынка недвижимости – стоимость аренды падает вместе с доходностью, такая ситуация недавно наблюдалась в период ковидной пандемии;
• Отсутствие баланса между спросом и предложением недвижимости – например, если в стране превалирующее количество объектов сегодня покупают иностранцы, то через какое-то время продажи могут серьезно замедлиться за счет огромного количества предложений, и ваши инвестиции в недвижимость перестанут приносить доход. 

Кроме того, следует обращать также внимание на возможность банального мошенничества – купив объект недвижимости без серьезной юридической проверки, вы рискуете потерять вложенные средства. Случается, что возведение здания просто замораживают из-за незаконности строительства или подделывают документы и продают один объект сразу нескольким покупателям – именно поэтому важно обращаться в серьезные миграционные агентства, где вам порекомендуют проверенных юристов для сопровождения сделки.  Также вам объяснят, как инвестировать в недвижимость безопасно и выгодно, помогут выбрать подходящий объект, провести легальный процесс купли-продажи и получить ВНЖ или ПМЖ.