Центробанк Греции опубликовал данные об изменении индексов цен на жилую недвижимость за 2024 год. Согласно отчету, рынок жилья продолжил демонстрировать устойчивую динамику, отражая как внутренние экономические тенденции, так и влияние внешних факторов. В статье рассмотрим, как изменялись цены в различных регионах страны, какие сегменты недвижимости выросли сильнее всего и что это означает для покупателей и инвесторов.
Как менялись темпы роста цен на квартиры в 2024 году?
В четвертом квартале 2024 года годовой темп роста цен на квартиры несколько замедлился и составил 6,6%. Напомним, что в первом квартале он был на уровне 10,8%. При этом по итогам 2024 года цены на квартиры выросли в среднем на 8,7% в год по сравнению со средним ростом на 13,9% в 2023 году.
Отчасти это связано с замедлением инфляции: по итогам 2024 года она составила 4,4%, что на 3 процентных пункта ниже уровня 2023 года.
За год в общей сложности в стране было совершено 930,2 тыс. сделок купли-продажи недвижимости – 65,2% касаются квартир, 18,5% – домов, 6,2% – мезонетов (двухуровневая квартира), 6,1% – участков под застройку и 4,0% – других типов недвижимости.
То есть в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) наблюдается стабильный рост на 5–6% уже в течение последних семи лет.
Таким образом, несмотря на замедление темпов роста, рынок жилья в Греции сохраняет устойчивую динамику. Стабильный рост цен на квартиры в реальном выражении наблюдается уже в течение последних семи лет, что подчеркивает долгосрочную привлекательность недвижимости как объекта инвестирования.
Новое жилье против вторички: где рост цен оказался устойчивее?
Если рассматривать динамику цен на новое и вторичное жилье, то, несмотря на, то что новое жилье уже стоит в разы дороже вторичного, оно продолжает расти в цене быстрее.
В 2024 году цены на новые квартиры увеличились в среднем на 10,1% по сравнению с ростом на 12,9% в 2023 году. В то же время цены на старые квартиры выросли на 7,8% в 2024 году против 14,5% в 2023 году.
Более того, первичный рынок стал одним из немногих сегментов, где не наблюдалось замедления роста: по итогам четвертого квартала 2024 года цены на новые квартиры выросли на 9,1%.
Разница в темпах роста цен между первичным и вторичным рынком жилья в Греции объясняется несколькими ключевыми факторами, которые влияют на устойчивость цен в каждом из сегментов, например:
- Современные стандарты и качество строительства. Новое жилье продолжает демонстрировать более высокие темпы роста цен благодаря современным строительным технологиям и более высокому качеству материалов. В условиях растущего спроса на новые и энергоэффективные объекты, покупатели готовы выбирать квартиры, которые соответствуют актуальным стандартам. Эти объекты не требуют дополнительных вложений в ремонт, что делает их привлекательными для долгосрочных инвестиций;
- Возрастающие затраты на строительство. Одним из факторов, поддерживающих рост цен на новое жилье, является увеличение строительных затрат, включая стоимость материалов и рабочей силы. Эти дополнительные расходы переносятся на конечного потребителя, что делает новые квартиры дороже;
- Отставание в обновлении вторичного жилья. Вторичный рынок, наоборот, сталкивается с ограничениями в обновлении и ремонте старых объектов. Многие квартиры на вторичном рынке требуют значительных вложений для модернизации, что делает их менее привлекательными для покупателей. Такие объекты также могут не соответствовать современным требованиям энергоэффективности и комфорта, что ограничивает их рост в цене;
- Спрос и предложение. Спрос на новое жилье в Греции стабильно высок, особенно в крупных городах и туристических регионах, где инвесторы и покупатели из-за рубежа активно приобретают новую недвижимость. Рост цен на такие объекты обусловлен их соответствием современным стандартам качества и энергоэффективности, что делает их более привлекательными для долгосрочного инвестирования. Вторичный рынок менее гибок в этом плане, поскольку старые квартиры остаются привлекательными благодаря более низким ценам, однако это не компенсирует потребность таких объектов в ремонте и дополнительном вложении средств, особенно с учетом стандартов энергоэффективности.
Где недвижимость в Греции дорожает быстрее всего?
При рассмотрении отдельных регионов Греции, то годовой темп изменения цен на квартиры составил:
- 8,2% – в Афинах;
- 11,2% – в Салониках;
- 7,1% – в других городах;
- 10,6% – в других областях страны.
При этом самая дорогая недвижимость по-прежнему находится в южных районах Афин – средняя цена составляет 3750 евро за м². На втором месте – остров Самос, где цена за квадратный метр достигает 3500 евро, а в Салониках она составляет около 2000 евро.
Обзор индекса цен на квартиры в Греции: 2023–2024 гг., данные по регионам и возрасту объектов
* Индексы цен на жилую недвижимость Банка Греции основываются на подробных данных, предоставленных Отделом анализа рынка недвижимости с 2009 года в соответствии с Законом губернатора Банка Греции № 2610/31.10.2008 всеми кредитными учреждениями, работающими в Греции.
Тенденции на рынке недвижимости Греции: иностранные инвестиции и доходность аренды
Важным фактором, который также влияет на рост цен, является иностранный интерес к греческой туристической недвижимости. Каждый год на рынок недвижимости приходится около 20-35% от общего объема прямых иностранных инвестиций в Грецию.
В 2024 году доля иностранных покупателей составила около 80% всех сделок с недвижимостью в стране. В 2023 году уровень иностранных инвестиций в недвижимость достиг исторического максимума, составив 3 миллиарда евро, что эквивалентно 85% всех иностранных вложений (в 2022 году эта доля была только 68%, а до этого – менее 40%).
Несмотря на ежегодное снижение доли греков в собственности жилья, на данный момент физические лица из Греции продолжают владеть более 60% рынка недвижимости.
Средняя доходность от аренды в Греции за 2024 год составила 4,70%. В центральных районах Афин валовая рентабельность варьируется от 3,73% до 8,25% (в среднем – 4,99% в IV квартале), а в Салониках – от 2,94% до 6,32% (в среднем – 4,32%).
Влияние программы «Золотая виза» на рост цен и рынок недвижимости Греции
Греческая программа “Золотая виза” является лидером среди аналогичных инициатив в Европе. Несмотря на то, что программа предлагает и другие опции вложения средств, инвесторы отдают предпочтение именно покупке недвижимости в стране.
По информации аналитиков из Ekathimerini, доля сделок с недвижимостью, связанных с программой “Золотая виза” Греции, составила 10,77% от общего объема транзакций за последние два года.
Наибольшая активность наблюдалась в 2023 и 2024 гг., когда количество поданных заявок на ВНЖ Греции достигло рекордных уровней. Согласно данным налоговых органов и Министерства миграции, примерно 1 из 10 сделок была связана с покупкой недвижимости в рамках программы “Золотая виза” Греции.
В 2023 году было подано 8477 заявлений на ВНЖ, а в 2024 году – 9289. Минимальный объем инвестиций по этим сделкам составил около 4,44 млрд евро, хотя реальные вложения могут быть намного выше, так как многие инвесторы приобретали объекты стоимостью более 250 000 евро. Общий объем сделок с недвижимостью в Греции за эти два года составил 41,2 млрд евро, из которых 18 млрд евро пришлось на 2023 год и 23,2 млрд евро — на 2024 год.
