Когда смотришь на белые домики под голубым небом и представляешь, как пьешь кофе на террасе с видом на море, кажется, что покупка недвижимости в Греции – простая и радостная история. Однако за этой романтической картинкой часто скрываются юридические нюансы, о которых лучше узнать до подписания договора. Ниже – основные пункты, которые я всегда проверяю перед сделкой. И это настолько важно, что я советую уточнять эти моменты у юриста и нотариуса перед подписанием договора.
Наследственные права
Важно проверять наследственные права, Особенно если продавец утверждает, что недавно получил квартиру “по завещанию”. В любом случае такая проверка необходима, независимо от того, является ли он родственником или нет.
В Греции дети и супруги имеют право на обязательную долю по закону, даже если существует завещание. Самое неприятное заключается в том, что это право можно требовать в течение 20 лет и в натуральной форме, а не через компенсацию. То есть родственники могут попытаться вернуть недвижимость, которая уже находится у вас, а вам придется судиться с продавцом за компенсацию.
Я лично знаю случай, когда клиент купил объект от мужа покойной владелицы, а через день после сделки объявилась дочь покойной. Сейчас продолжаются судебные разбирательства, и ситуация крайне неприятна.
Банкротство продавца
Важно учитывать, что статус банкротства продавца не отражается в кадастре, но может быть указан в судебных решениях. Например, по Νόμος Κατσέли – закону о банкротстве, действовавшему с 2010 по 2019 год, до сих пор рассматриваются дела по старым кейсам банкротства.
Если продавец находится в статусе банкрота, его имущество контролируется конкурсным управляющим (σύνδικος πτώχευσης), и любая сделка может быть оспорена в течение пяти лет банком или кредиторами.
В настоящий момент у нас в работе объект на острове Кеа, который попадает под такую ситуацию. Формально все условия сделки соблюдены, но отсутствует разрешение банка и подпись конкурсного управляющего, что делает сделку в подвешенном состоянии.
Доверенности и возрастные собственники
Особое внимание стоит уделять доверенностям, выданным много лет назад, особенно если собственник пожилой. Существует риск, что продавец уже признан недееспособным, и в таком случае сделку можно оспорить. Иногда это обнаруживается лишь спустя годы, и покупателю приходится судиться за уже приобретенную недвижимость.
Главное правило здесь – либо лично привести продавца на сделку, либо оформить свежую доверенность. Дополнительно рекомендую подстраховаться и получить от всех потенциальных наследников продавца письменные заявления о согласии с заключаемой сделкой.
Легализация и перепланировки
В Греции большинство домов хоть раз за историю “узаконивали”, другими словами они проходили процесс легализации. Однако не всегда все документы бывают оформлены корректно – где-то изменения не внесены в кадастр, где-то истек срок действия легализации и прочее. Такие ошибки могут привести к штрафам или блокировке регистрации недвижимости.
Обратите внимание, что сейчас существует возможность узаконить объекты, однако срок действия этой инициативы ограничен и истекает 31 марта 2026 года.
Долги продавца
При покупке недвижимости важно учитывать долги продавца. Если их сумма превышает стоимость сделки, существует риск, что сама сделка станет технически невозможной. Кроме того, при значительных долгах кредиторы могут подать иск о наложении ареста на имущество еще до завершения продажи.
Проверка судебных баз и долгов – обязательна. Самый безопасный способ минимизировать риски – это либо погашение долгов до сделки, либо удержание суммы долга нотариусом или банком в момент сделки.
Неочевидные моменты, которые важно учитывать при покупке недвижимости в Греции
Особенно в Греции важно учитывать вопрос: “А там кто-то живет?”. Если на объекте есть арендатор, даже по устной договоренности, выселить его нельзя в течение трех лет. Если продавец обещает “освободить позже”, это серьезный тревожный сигнал.
В идеале ключи должны передаваться в день сделки, а нотариус фиксирует факт передачи объекта без жильцов. Если это невозможно, важно официально оформить сроки и условия выселения, заключить новый договор аренды и так далее.
Также покупателю жилья в Греции просто необходимо уточнить, существует ли устав многоквартирного дома (κανονισμός πολυκατοικίας). Нередко покупатели приобретают квартиру с террасой, планируя поставить джакузи или сдавать жилье через Airbnb, а потом узнают, что правила дома это запрещают. Лучше заранее узнать все эти нюансы.
Еще один не менее важный пункт – счетчики и долги по ним. Формально долги по счетчикам не переходят на нового владельца, но компании часто требуют их погашения, иначе не подключают воду или электричество. В противном случае приходится проходить длительную процедуру полной замены счетчиков. На практике мы сталкивались с квартирами без счетчиков – на их установку и оформление может уходить от нескольких месяцев до полугода. И это важный момент, который нельзя игнорировать при покупке недвижимости.
Не стоит пренебрегать проверкой водоснабжения и канализации. В старых домах водопроводные линии часто проходят через соседние участки, поэтому любые работы требуют разрешений. Все источники воды должны быть официально зарегистрированы в муниципалитете.
И, наконец, важно обратить внимание на окружение и соседей. Этот пункт кажется незначительным, однако ровно до тех пор, пока не окажешься в доме, где сверху живет пара, любящая громкую музыку по ночам, а снизу расположена мастерская с дрелью. Особенно стоит быть осторожными при покупке квартиры в старом здании без лифта, поскольку верхние этажи там нередко сдаются проблемным жильцам.
Вывод: покупка недвижимости в Греции может стать прекрасным решением, если подойти к ней с холодной головой и тщательно все проверить. Изучайте все – от наследственных прав и доверенностей до труб, счетчиков и соседей. Дом у моря должен дарить радость, а не продуцировать письма из суда.
