2025 год стал переломным для рынка краткосрочной аренды в Греции. Государство усилило регулирование, ввело ограничения на новые регистрации Airbnb в центральных районах Афин и внедрило ряд налоговых новшеств, которые напрямую влияют на доходность инвесторов и владельцев недвижимости.
Новый налог для туристов
С января 2025 года действует Climate Crisis Resilience Tax – “налог устойчивости к климатическим рискам”. Он взимается с гостей, а не с владельцев жилья, однако именно арендодатель обязан перечислять его государству. В высокий сезон (апрель–октябрь) налог составляет 8 евро за ночь, в низкий сезон (ноябрь–март) – 2 евро за ночь.
Если сдача жилья осуществляется через платформы (Airbnb, Booking и др.), то сервис автоматически удерживает и перечисляет сбор. При самостоятельной аренде обязанность по уплате ложится на владельца – и за неуплату предусмотрен штраф от 1 000 евро.
Запреты в Афинах
С 1 января 2025 года в Афинах действует запрет на регистрацию новых объектов краткосрочной аренды. Поскольку сдача жилья без получения регистрационного номера краткосрочной аренды запрещена, фактически новые объекты не могут выходить на рынок. Ограничение касается трех центральных муниципальных зон, включая районы Плака, Колонаки, Кукаки, Неос Космос, Панграти, Метаксургио, Газзи и прилегающие кварталы.
Ранее зарегистрированные квартиры могут продолжать работать, однако новые разрешения на размещение в Airbnb и подобных платформах не выдаются. Мера направлена на снижение туристического трафика в центре Афин и сдерживание роста арендных ставок для местных жителей.
Изначально мораторий вводился на один год, но власти уже продлили его до конца 2026 года. При этом, учитывая греческую практику регулирования, такие ограничения нередко сохраняются минимум на 5–6 лет.
Ограничения для инвесторов программы “Золотая виза”
С начала 2025 года вступило в силу правило, которое запрещает сдавать в краткосрочную аренду недвижимость, приобретенную в рамках программы “Золотая виза”, если покупка была совершена после января 2025 года. Такие объекты могут использоваться только как личное жилье или для долгосрочной аренды.
Нарушение условий может привести к отзыву вида на жительство и штрафам. Мера направлена на то, чтобы инвестиционные сделки не подогревали рынок посуточных квартир в туристических районах.
Недвижимость, купленная до вступления ограничений в силу, не подпадает под новые требования.
Рынок и реальные доходы
Несмотря на ужесточение правил, в 2025 году в Греции зарегистрировано более 240 000 активных объектов краткосрочной аренды – это примерно на 8 % больше, чем годом ранее.
В Афинах, наоборот, количество предложений снизилось примерно на 10 %, что связано с введением новых ограничений. При этом важно учитывать, что многие объекты в столице были зарегистрированы еще в декабре прошлого года – нередко до завершения строительства, поскольку получение регистрационного номера для краткосрочной аренды является правом, а не обязательством фактически начинать сдачу.
Теперь о реальных доходах.
Пример: квартира площадью 60 м² в районе Неос Космос, недалеко от метро и Акрополя. Сейчас такую недвижимость в хорошем состоянии на вторичном рынке можно приобрести примерно за 250 000 евро.
Ее показатели доходности выглядят так:
- ставка в пик сезона – около 120 евро за ночь,
- в низкий сезон – 70–95 евро,
- средняя заполняемость – около 70 %,
- годовая выручка – примерно 30 000 евро,
- чистый доход после вычета всех расходов – 20 000–22 000 евро.
Если объект стоит 250 000 евро, чистая доходность составляет 6–7 %. При передаче квартиры в управление компании (комиссия около 30 %) чистый доход снизится до примерно 16 000 евро, что соответствует доходности около 5 %.
Баланс рынка недвижимости в Греции
Государство стремится сбалансировать интересы как инвесторов, так и местных жителей. Одновременно с ограничениями вводится трехлетнее освобождение от налога на аренду для тех, кто переводит свой объект из краткосрочной аренды (Airbnb) в долгосрочную.
В результате рынок становится более “белым” и прозрачным, однако работать на нем становится сложнее – зато и значительно профессиональнее.
Вывод: Airbnb в Греции в 2025 году остается прибыльным инструментом, но теперь это уже не быстрая спекуляция, а управляемый бизнес с четкими и строгими правилами. Легальная работа, правильная локация и реалистичные расчеты – ключ к успешной стратегии.
