Вилла в Средиземноморье – тонкости приобретения недвижимости на территории Испании

Специально для  тех, кто задумался над приобретением недвижимости на территории Испании для личного использования, для тех кому важно беспрепятственно находится на территории страны рекомендуем обратить внимание на программу  Golden Residence Permit. Необходимо всего лишь ознакомиться с некоторыми тонкостями – как проходит процедура покупки недвижимости и какая недвижимость проходит по этой программе.

Покупка испанской недвижимости без ВНЖ

Часто недвижимость в стороннем государстве приобретается с намерениями в дальнейшем получить вид на жительство. Но есть и те, кто просто скупает недвижимость для вложения, инвестирования, не рассматривая возможность получения ВНЖ и гражданства в конкретной стране.

Как и в любой другой стране, в Испании распространены агентства недвижимости. Рекомендуем искать дома именно с их помощью. Не знаете, к какой компании обратиться? Для этого существуют специальные рейтинги, для каждого города или страны в целом – с отзывами реальных клиентов.

Некоторая трудность может возникнуть еще на этапе заключения сделки – ведь все переговоры будут проводиться на испанском языке. Нотариус, продавец, юристы скорее всего не будут знать английского языка, так что рекомендуем также найти профессионального переводчика для ведения переговоров.

После того как вы приобретете недвижимость, но не будете оформлять вид на жительство, помните о том, что полноценно владеть и находиться на территории страны вы сможете только в пределах срока действия визы. При условии открытия шенгенской визы это не совсем удобно, но вполне приемлемо для тех кто получил учебную или рабочую визу.

Покупка недвижимости с получением испанского ВНЖ

Если у вас есть в планах покупка недвижимости с дальнейшим получением вида на жительство, рекомендуем приобретать недвижимость стоимостью не менее полумиллиона евро. В подаче документа вы можете указывать не только собственную персону для получения вида на жительство, но и супруга/супругу и детей не достигших 26 лет. При этом они должны быть финансово зависимыми от вас. На сегодняшний день это один из наиболее приемлемых способов инвестирования.

Преимущества участия в государственной программе Golden Residence Permit:

\
Беспрепятственное пребывание на территории страны, вы можете приезжать и уезжать только тогда когда удобно именно вам;
\
Вы освобождаетесь от привязки к шенгенской визе, получение испанского ВНЖ предоставляет возможность свободного передвижения по территории всего Евросоюза;
\
Чтобы стать налоговым резидентом достаточно провести в пределах страны 183 дня в течение одного календарного года;
\
ВНЖ смогут получить члены вашей семьи – но они должны быть финансово зависимыми;
\
Спустя пять лет после момента покупки недвижимости, вы сможете перепродать ее без потери вида на жительство и вернуть себе вложенные инвестиции;
\
Спустя десять лет вы сможете подавать документы на получение испанского гражданства, при условии что вы проживали на территории страны не менее 183 дней в течение одного календарного года и не покидали границы государства более чем на полгода в течение одного года.

Покупка недвижимости в Испании – с чего начать

Во многом все зависит от того, собираетесь ли вы получать в дальнейшем вид на жительство. Если нет – процесс начинается с поисков профессионального переводчика и надежного риелтора. Также, вам понадобится качественное юридическое сопровождение, так что без отдельного специалиста-консультанта тоже не обойтись. Он поможет провести сделку на всех этапах – от выбора конкретной недвижимости, до оплаты сделки.

Но, если вы решили учувствовать  в программе Golden Residence Permit и вашей целью является получение вида на жительство, то процесс покупки недвижимости пройдет намного быстрей.

Сравнительная таблица покупки недвижимости при участии в программе и без нее

 

Условия

Покупка без ВНЖ

Покупка по программе

Подбор недвижимости Самостоятельно или через агентство недвижимости Самостоятельно или через агентство недвижимости
Просмотр недвижимости Вы самостоятельно получаете визу для въезда в Испанию и встречаетесь с представителями агентства недвижимости Компания целиком организует ваш выезд в Испанию для просмотра объекта, открывает вам резидентскую визу
Открытие счета в банке Вы делаете это сами в Испании Открываете счет с помощью компании
Сопровождение сделки, проверка юридической чистоты Вам понадобится найти опытного юриста, который разбирается в испанских законах и будет проводить проверку объекта Юридическую поддержку на всех этапах оказывает юрист компании, который досконально проверит юридическую чистоту объекта, вплоть до наличия коммунальных задолженностей
Заверение сделки Вам придется переводить каждый документ на русский язык, чтобы ознакомиться с содержанием документации перед тем, как ее заверит нотариус Компания переведет все документы, ознакомит вас с юридическими нюансами, предупредит о возможных рисках и после вашего согласия заверит документы у нотариуса

ЗАКАЖИТЕ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ЛЮБЫМ УДОБНЫМ СПОСОБОМ!

Покупка недвижимости – этапы заключения сделки

1. Выбираем объект недвижимости.

Любая покупка недвижимости, вне зависимости от государства начинается с изучения рынка недвижимости. Для изучения испанского рынка вам стоит ознакомиться со специализированными сайтами. Но даже после тщательного изучения каждого объекта, необходимо лично просмотреть выбранный объект, чтобы у вас сложилось оптимальное впечатление. Большим плюсом при этом станет открытая виза. При выборе объекта недвижимости стоит обратить внимание на тот факт, что дом должен зарезервироваться и сняться с продажи. Резервирование подразумевает заключение контракта, за процесс резервирования изымается оплата,  около 1% от общей стоимости недвижимости.

2.Открываем банковский счет.

Счет открывается исключительно в одном из испанских банков. Так как на счет банка продавцом будут переводиться денежные средства в процессе сделки. В дальнейшем открытый счет пригодится при оплате государственных пошлин, коммунальных услуг, оформления медицинских услуг, страховке и прочее. Для открытия счета в банке необходимо подготовить следующий пакет документов:

N
Декларация о доходах;
N
Загранпаспорт;
N
Прописка (регистрация по месту жительства).
N
Вложить 250 тысяч € в государственные облигации Мальты сроком на 5 лет.

 

Также, некоторыми банками может потребоваться документ, подтверждающий легальное происхождение средств на счете.

3. Оформление идентификационного номера.

В Испании существует свой аналог ИНН – Número de Identificación de Extranjero. Необходим при проведении сделки купле продаже недвижимости, так как процедура подразумевает выполнение налоговых обязательств перед испанским правительством. Оформляется Número de Identificación de Extranjero в испанском консульстве или посольстве. Для его получения необходимо подготовить загранпаспорт и его копию и заявление на испанском языке. Документ выдается в течение месяца с момента подачи заявления, но не менее чем через 2 недели.

4.Проверяется юридическая чистота объекта недвижимости.

На этом этапе особенно пригодится юрист – он проверяет выбранный объект недвижимости на законность документов, находится ли недвижимость в залоге и распространяются на него какие-либо ограничения. Проверяется также оплата коммунальных платежей – насколько своевременно погашались и имеются ли задолженности по коммунальным счетам.

5.Заключается предварительный договор.

После одобрительного вердикта юриста заключается Contrato privado de compraventa или предварительный договор. Продавец вносит залог в сумме 10% от общей стоимости дома. Именно на этом этапе проговариваются и прописываются все дальнейшие условия оплаты оставшейся суммы, составляется технический паспорт недвижимости – его параметры, достоинства и недостатки.

 

На этом этапе у каждой из сторон появляются обязательства перед друг другом:

Если продавец решит отменить сделку – вам возвращается залог в двухкратном размере, то есть 20% от общей стоимости объекта;
Когда сделку решает отменить покупатель – залог остается у продавца;
Оставшуюся часть суммы покупатель обязан внести на счет продавца в течение 60 дней.

К концу двухмесячного срока также должны быть готовы все документы для проведения сделки и заверены у нотариуса.

6.Подписывается окончательный договор.

Процедура подписания договора может проходить исключительно в присутствии нотариуса. Покупатель подтверждает факт полной оплаты покупки недвижимости при помощи выписки из банка. Продавец недвижимости вместе с покупателем одновременно получают копии правоустанавливающих документов (заверенных нотариусом). Оригиналы документов стороны покупки получают в течение нескольких дней после посещения нотариуса. Ключи от дома покупатель получает в день подписания договора.

За нотариусом остается только сообщение о проведении сделки в Registro de propriedad – реестр собственности. Обычно это занимает не более пары месяцев, после чего покупатель получает выписку из реестра (Nota Simple Informativa).

7. Проводится регистрация нового владельца недвижимости.

После покупки, необходимо в течение 30 календарных дней оплатить гербовый сбор по свершившейся сделке.

Траты без которых не обойтись

 

При покупке нового дома, то есть первичной недвижимости, покупатель обязан оплатить НДС. Конкретная стоимость зависит исключительно от региона, но обычно эта сумма колеблется около 10% от общей стоимости недвижимости. К примеру, в Андалусии если стоимость первичной недвижимости колеблется в районе 400-700 тыс. евро, придется оплатить 9% налоговой стоимости.

Для покупателей вторичной недвижимости оплачивается другой налог – на передачу имущественных прав (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Как и в первом случае, его сумма зависит от конкретного региона, в среднем по Испании эта сумма колеблется в районе 7,5%. Ситуация по отдельным регионам:

N
Валенсия – 10%;
N
Кантабрия – 8%;
N
Галисия – 7%.

Дополнительно, вне зависимости от того вторичное или первичное жилье приобретается покупатель оплачивает:

N
Гербовый сбор – 1% от суммы сделки;
N
Государственные сборы – не более 0,7%;
N
За услуги нотариуса – 1-1,5%.

Привлечение адвоката и риелтора оплачивается дополнительно. Адвокат за услуги берет около 1% от стоимости, как и агентство недвижимости.

X